Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сдача комнаты в бывшей коммуналке
Здравствуйте! Являюсь собственником комнаты в бывшей коммуналке (сейчас вся квартира приватизирована), в свидетельстве о собственности указано: комната № 2 площадью 13,1 кв м в трехкомнатной квартире общей площадью 76 кв м. Думаю у соседей так же. Вопрос: сосед регистрирует квартиранта и хочет сдать свою комнату. Имеет ли он на это право? Ведь места общего пользования неделимы и являются совместной собственностью.
Да, поскольку в данном случае комната является отдельным объектом права собственности и самостоятельным жилым помещением, он имеет право сдать в наем данную комнату без согласия соседей.
Имеется также и противоположная точка зрения, базирующаяся на том, что в ЖК РФ установлено что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире)».
Из этого делают вывод, что поскольку наниматель будет пользоваться общим имуществом, а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Раз отстутсвует согласие — нет права пользования, нет возможности пользоваться комнатой, нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.
Однако данная позиция как минимум спорна. Сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире. Как в случае сдачи квартиры договор найма не заключается в отношении общего имущества многоквартирного дома.
Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».
Соответственно, общее имущество является принадлежностью главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.
Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».
Соответственно — собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.
У соседа 13 кв м и прописано 2 чел-ка, куда там еще одного регистрировать? А где же условия, что регистрация еще одного чел-ка, не являющегося членом его семьи и близким родственником ухудшает мои жилищные условия? И у нас все-таки уже не коммуналка, все комнаты приватизированы, значит - это долевая собственность? А как на счет ст 247 ГК РФ? И про ст 42 ЖК РФ, разве там не про право собственности? Сдать комнату - это же не передача права собственности на нее, а только передача права распоряжения имуществом.
К сожалению, не считается, что ухудшает ваши. Данные комнаты не являются одним жилым помещением. Они являются разными жилыми помещениями. Если бы у вас было одно жилое помещение (один объект собственности), но в долевой собственности, с определением порядка пользования, тогда да — ни один из «соседей» не смог бы распорядиться имуществом без согласия других.
В данном же случае собственность не долевая.. И ст. 247 к данному случаю не относится. В данном случае собственность частная, личная на комнату - и общая совместная на общее имущество. Запрет отчуждения и выделения долей в натуре в общей совместной собственности в данном случае означает, что данное лицо не имеет права выделить долю данной собственности в натуре (только туалет или только кладовку) и продать третьим лицам. Также не имеет права распорядиться правом на общее имущество отдельно от права на жилое помещение.
Но в рамках своего правомочия пользования собственным имуществом он имеет право пользоваться и общим совместным. И также передавать это право другим.
Мне жаль вас огорчать, понимая, насколько это важно для вас, но ни один суд не запретит данному лицу распоряжаться своим жилым помещением.
Все, что вы можете — если данное лицо будет нарушать ваши права, разрушать имущество, не соблюдать установленные правила поведения — обратиться в полицию. И когда накопится достаточно подтверждений нарушений жилищного законодательства, попробовать выселить его. Но это крайне сложно и на моей памяти было только одно такое успешное дело, и то в отношении лица, злоупотреблявшего алкоголем.
Собственника же вы не выселите.
---------------------------------------
Оцените, пожалуйста, ответ.