Сдача в аренду недвижимости по агентскому договору

Здравствуйте, Игорь!

Вам вполне хватит агентского договора. что же касается 

Как правильно оформить договор, чтобы ИП не платил налог со всей суммы аренды (УСН 6%)?

Игорь

то согласно п.9 ст.251 НК прямо указано, что агент платит налог со своего вознаграждения, а не всех сумм, которых он получил как агент по договору 

9) в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение;

Как правильно оформить договор, чтобы ИП не платил налог со всей суммы аренды (УСН 6%)?

Игорь

Здравствуйте. ИП может заключить агентский договор (ст. 1005 ГК РФ) с остальными собственниками, но тут следует иметь в виду, что агент должен будет уплатить с денег, которые он будет перечислять собственникам НДФЛ.

Есть такое довольно старое письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 8 февраля 2007 г. N 03-04-06-01/29 О порядке обложения НДФЛ доходов физического лица, получаемых в рамках агентского договора о сдаче в аренду нежилого помещения.

В нем помимо прочего указано следующее:

Исчисление сумм и уплата налога в соответствии со статьей 226 Кодекса производится в отношении всех доходов налогоплательщика, источником выплаты которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляется в соответствии со статьями 214.1, 227 и 228 Кодекса.

Доходы, выплачиваемые физическому лицу в рамках агентского договора о сдаче в аренду нежилого помещения, под действие статей 214.1, 227 и 228 Кодекса не подпадают.

Таким образом, общество, в соответствии с агентским договором заключившее договор аренды от своего имени, признается налоговым агентом в отношении доходов, выплачиваемых по такому договору физическому лицу. В связи с этим, на такое общество, в соответствии со статьей 226 Кодекса, возлагается обязанность по перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц, исчисленного и удержанного с указанных доходов физического лица — принципала.

То есть ИП будет для физических лиц не только агентом, но и налоговым агентом и будет уплачивать за них НДФЛ с перечисляемых им средств.

Но что касается уплаты налогов самим агентом — он будет при этом платить налог УСН со своего агентского вознаграждения.

Добрый день. В данном случае действительно возможно построить агентскую схему. При этом не соглашусь с коллегой Колковским Юрием относительно наличия у ИП обязанности налогового агента.  Приведу мнение Минфина в более свежих разъяснениях — Письмо  от 9 ноября 2015 г. N 03-04-05/64323

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 226 Кодекса налоговыми агентами признаются, в частности, индивидуальные предприниматели, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщику, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога на доходы физических лиц осуществляются в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227 и 228 Кодекса.

Вместе с тем индивидуальный предприниматель не признается налоговым агентом в отношении денежных средств, перечисляемых физическим лицам по агентскому договору, в случае если индивидуальный предприниматель, действуя в качестве агента по такому договору, не является источником дохода этих физических лиц.

При этом согласно подпункту 1 пункта 1 и пункту 2 статьи 228 Кодекса физические лица, получающие вознаграждение от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 Кодекса.

http://docs.cntd.ru/document/4...

или Письмо  от 19.10.2018 г. № 03-15-06/75209

Налог на доходы физических лиц

Пунктом 2 статьи 226 Кодекса установлено, что исчисление сумм и уплата налога, в соответствии со статьей 226 Кодекса, производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, с зачетом ранее удержанных сумм налога (за исключением доходов, в отношении которых исчисление сумм налога производится в соответствии со статьей 214.7 Кодекса), а в случаях и порядке, предусмотренных статьей 227.1 Кодекса, также с учетом уменьшения на суммы фиксированных авансовых платежей, уплаченных налогоплательщиком.
Особенности исчисления и (или) уплаты налога по отдельным видам доходов устанавливаются статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 214.7, 226.1, 227 и 228 Кодекса.

Таким образом, по общему принципу, если указанные в пункте 1 статьи 226 Кодекса лица не являются источниками дохода, перечисляемого ими налогоплательщику, они не признаются налоговыми агентами.

.

При этом в этом же письме Минфин изложил мнение о том, что при выплатах от агента физ.лицам возникают страховые взносы. http://taxpravo.ru/zakonodatel...

Поэтому предложил бы обратиться по их поводу(страховые взносы) именно в Вашем случае с запросом в Минфин, с учетом того, что по аренде страховые взносы не оплачиваются. https://www.minfin.ru/ru/appea...

С уважением Евгений Беляев