Расторжение договора аренды нежилого помещения

Добрый день

Сегодня арендодателю направлено письмо об одностороннем расторжении договора аренды (после недавнего принятия госдумой соответствующего закона)

Во-первых, закон сегодня прошёл только третье чтение и ещё не вступил в законную силу. Поэтому прямо сейчас таких полномочий на расторжение договора у Вас нет. Нужно дождаться вступления закона в силу в окончательной редакции, вполне возможно, что в нём будут многие оговорки, как предыдущих «коронавирусных» законах — что они действуют только для организаций особо пострадавших отраслей и т.д.

Имеет ли право арендодатель взыскать неоплаченную суммы аренды за 2 месяца (15 марта-15 мая), если за 2 дня до истечения срока очередных платежей 13 марта губернатор МО объявил короновирусную пандемию форсмажорной ситуацией?

Конечно же имеет. 

Не бывает никаких форс-мажорных обстоятельств в вакууме, которые всех освобождают ото всех обязательств. Обстоятельства непреодолимой силы могут освобождать от ответственности, а не от обязательства самого по себе

В случае судебного спора вы можете сослаться на коронавирус и принятые государством меры как на обстоятельства непреодолимой силы, освобождающие Вас от ответственности (убытки арендодателя, неустойка), но не от обязательства самого по себе. Поэтому требовать просроченные платежи арендодатель может наверняка

Согласно общему правилу п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

 Имею ли право я, как арендатор требовать компенсацию убытков от арендодателя

Какие арендодатель причинил Вам убытки?

То есть к работе и получению прибыли даже не преступили (пандемия прервала все процессы)

В этом явно не арендодатель виноват, чтобы с него убытки взыскивать. насчёт ремонта и прочих неотделимых улучшений нужно читать договор аренды, так как именно от него зависит, кто и что кому в этом случае должен

Марина, добрый день.

Сегодня арендодателю направлено письмо об одностороннем расторжении договора аренды (после недавнего принятия госдумой соответствующего закона). Имеет ли право арендодатель взыскать неоплаченную суммы аренды за 2 месяца (15 марта-15 мая),

Марина

Да, он имеет на это право.

Дело в том, что действующее законодательство не предусматривает оснований для освобождения арендатора от обязанности по оплате аренды за время фактического использования арендуемого помещения.

Принимая во внимание, ст. 19 ФЗ  от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»

отмечу, что она предполагает только:

— право на получение отсрочки по оплате арендной платы с перспективой освобождения от штрафных санкций за допущенную просрочку

— право требовать снижения размера арендной платы.

При этом закон, как уже отметил не освобождает от обязанности производить оплату по аренде.

Как было разъяснено в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

если за 2 дня до истечения срока очередных платежей 13 марта губернатор МО объявил короновирусную пандемию форсмажорной ситуацией?

Марина

При этом указанные обстоятельства, как отмечено в ст. 401 ГК РФ являются основанием для освобождения от ответственности, но не от исполнения обязательства.

Однако, Вы могли бынастаивать на прекращении обязательства именно с указанного момента — с 13 марта

В частности, в 

«Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020)

обозначено, что 

Если указанные выше обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 ГК РФ.

И Вам стоило бы настаивать на прекращении обязательства именно с даты принятия соответствующих мер.

Здравствуйте, Марина! 

Имею ли право я, как арендатор требовать компенсацию убытков от арендодателя или поддержку государства, так как все средства вложены в ремонт помещения с нуля, оформление разрешительной документации (ее еще нет) допусков по коммуникациям, ежемесячные арендные платежи.

Если убытки были Вам причинены именно неправомерными действиями арендодателя, то требовать их компенсации Вы вправе согласно ст. 15 ГК РФ 

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного  возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

  Однако какое именно право арендатора  нарушил арендодатель в данном случае из Вашего вопроса не ясно…

По поводу средств, вложенных в ремонт помещения.

В силу ст. 623 ГК РФ 

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В данном случае необходимо ознакомиться с договорам аренды, чтобы понять чтоб по данному поводу в нем указано.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Так же необходимо понять в каком контексте Вы производили ремонтные работы в помещении.

Согласно ст. 615 ГК РФ 

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Опять же здесь все упирается в условия заключенного договора аренды. 

Имеет ли право арендодатель взыскать неоплаченную суммы аренды за 2 месяца (15 марта-15 мая), если за 2 дня до истечения срока очередных платежей 13 марта губернатор МО объявил короновирусную пандемию форсмажорной ситуацией?

У арендодателя такое право имеется, ведь обязательства по договору, в том числе по внесению арендной платы в размере и порядке, установленными договорам аренды должна исполняться Арендатором в соответствии с условиями договора аренды. Форс-мажор освобождает арендодателя от ответственности за неисполнение (просрочку в исполнении) оплаты аренды, но не освобождает от самого внесения арендной платы.