Могу ли я, по обоюдному согласию с сестрой, оформить дарственную ей на дом, а земельный участок, на котором построен дом в аренду

Добрый вечер.

Не получится. В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В целях реализации данного принципа в статью 35 ЗК РФ были включены специальные правовые нормы, регулирующие переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

Так, пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что  «отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком".

В случае отчуждения недвижимости любым способом (не только в случае продажи) при переходе права собственности на здание к другому лицу это лицо приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, если Вы владеете земельным участком на праве собственности, то и сестре в случае дарения дома перейдет право собственности на земельный участок под ним. Если Вы владеете участком по договору аренды, то соответственно права по договору перейдут сестре.