ИП. Нежилое помещение. Помогите пожалуйста решить задачу по жилищному праву.Прошу дать развернутый ответ

Добрый вечер, Никита!

1. Это вопросы не жилищного права, а градостроительного права, а точнее градостроительной деятельности.

Градостроительное право является комплексной правовой отраслью, регулирующей отношения в обществе в сфере градостроительной деятельности. В него вошли нормы гражданского, административного, финансового, земельного, уголовного, экологического права.

Автосервисный центр не относится к жилым зданиям.

ИП осуществило скорее всего реконструкцию автосервисного центра или капитальный ремонт с перепрофилированием, а не

осуществили переустройство и

перепланировку принадлежащих им помещений. 

ГрК РФ ст. 1

4) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Понятия переустройства и перепланировки нежилого здания не содержится в законе, но по аналогии права можно ориентироваться на это: 

ЖК РФ Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

ИП изменило функциональное назначение здания.

 Собственники земельных участков, согласно статье 42 ЗК РФ, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Земельный участок может быть использован собственниками земельных участков только в соответствии с установленным назначением. Собственники земельных участков не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка.

ЗК РФ Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 04.02.2019) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» 

Ремонт автомобилей

Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли

4.9.1.Гостиничное обслуживание

Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них

4.7

ФЗ № 218 2015 г.

Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав 

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

23) земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта;

Ст. 51 ГрК РФ.

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики

их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

Но здания гостиниц должно соответствовать требованиям СП, а значит должно иметь разрешение на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию.

СП 257.1325800.2016 Здания гостиниц. Правила проектирования

Настоящий свод правил разработан в развитие СП 118.13330 в соответствии с федеральными законами [1], [2] и [3].

[1] Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

[2] Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

[3] Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»

Г

К РФ Статья 263. Застройка земельного участка

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

1) Вправе ли индивидуальный предприниматель, будучи

собственником нежилого помещения в автосервисном центре переустроить

это помещение под гостиничный комплекс?

2) Обязан ли собственник (индивидуальный предприниматель)

зарегистрировать в Росреестре новый объект (гостиничный комплекс), если

перепланировкой не изменилась структура построенного ранее здания?

Никита

ИП вправе переустроить помещение под гостиничный комплекс, но при условии получения разрешения на реконструкцию здания, а также изменения вида разрешенного использования земельного участка на гостиничное обслуживание с внесением изменений, если это необходимо, в Правила землепользования и застройки. После завершения получить разрешение на ввод.

Относительно изменения назначения помещения или здания.

В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закон № 218-ФЗ в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных сведения в том числе о назначении здания, если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования. При этом по заявлению собственника объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета могут быть изменены только основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых назначение здания, помещения, а также наименование здания не относятся.

Обоснования выше. Замечу вопрос плохо задан. В настоящее время главным документом по строительству на ЗУ являются ПЗЗ. В вопросе нет сведений о собственнике земельного участка, а все следует судьбе его, в вопросе есть слова о согласовании с администрацией, а в строительстве должно быть понятие разрешения, не указана тер. зона земельного участка автосервиса, а она определяет, что можно, а что нельзя и так далее.

Вопрос некорректный и я смог ответить только так.