Оспаривание приватизации квартиры

Здравствуйте Сергей!

Мне как юристу по недвижимости часто задают такие вопросы.

Договор приватизации квартиры может быть признан недействительным в судебном порядке по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Для признания договора приватизации квартиры недействительным рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Для начала определите есть ли основания для того, чтобы признать приватизацию недействительной.

Договор приватизации квартиры может быть недействителен по основаниям, установленным законом, в силу признания его таковым судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Основаниями для признания договора приватизации недействительным могут являться, в частности (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. п. 1, 2 ст. 30, п. 2 ст. 37, ст. ст. 168, 171, 172, 173.1, 175 — 179 ГК РФ; ст. 71 ЖК РФ; ст. ст. 1, 2, 4, 7, 11 Закона от 04.07.1991 N 1541-1; ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ; п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8; Определение Верховного Суда РФ от 25.11.2014 по делу N 81-КГ14-9):

1. Нарушение прав нанимателей при заключении договора приватизации, например:
• исключение из состава участников приватизации несовершеннолетних граждан, имеющих или не утративших право пользования квартирой;
• лишение права на приватизацию граждан, временно не проживающих в квартире, но сохраняющих право пользования (например, лица, проходящие военную службу в Вооруженных Силах РФ или отбывающие наказание в виде лишения свободы);
• неправомерное участие в приватизации гражданина, который ранее в совершеннолетнем возрасте уже использовал свое право на участие в приватизации;
• заключение договора приватизации с лицами, не имеющими права на приватизацию данной квартиры (например, не являющимися членами семьи нанимателя, фактически никогда не проживавшими в квартире и т.д.).

2. Отсутствие необходимых для заключения договора приватизации согласий, в частности отсутствие разрешения (согласия) органа опеки и попечительства на приватизацию квартиры исключительно несовершеннолетними гражданами или на совершение отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченного в дееспособности гражданина.

3. Отсутствие надлежащих полномочий у гражданина, подписавшего договор приватизации, например:
• подписание документов несовершеннолетними гражданами в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей или законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов не допускается);
• подписание документов ограниченно дееспособным гражданином без согласия попечителя;
• подписание документов представителем, не имеющим надлежащим образом оформленных полномочий (доверенности);
• подписание документов недееспособным гражданином.

4. Заключение договора приватизации или совершение отказа от приватизации под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

5. Передача в собственность граждан квартиры, не подлежащей приватизации (например, служебного жилья).

Проверьте, не истек ли срок исковой давности

Срок исковой давности зависит от того, является ли договор приватизации оспоримым или ничтожным.

Срок исковой давности по требованию о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение указанного срока начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а если иск предъявлен лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. В последнем случае срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки и начинает течь не ранее 01.09.2013 (п. 1 ст. 181 ГК РФ; ч. 9 ст. 3 Закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Срок исковой давности по требованию о признании договора недействительным и применении последствий недействительности оспоримой сделки составляет год. Для сделок, совершенных под влиянием насилия или угрозы, он исчисляется со дня прекращения насилия или угрозы, а в остальных случаях — со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Исковое заявление будет принято судом к рассмотрению независимо от истечения срока исковой давности. Однако, если до вынесения судом решения сторона в споре заявит об истечении срока исковой давности, в удовлетворении иска будет отказано (п. п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ).

Если Вы прочитав это обнаружили что имеете право на подачу иска в суд. Пишите мне в личные сообщения я смогу помочь Вам не только составить исковое заявление, но и выиграть дело.

С уважением, юрист по недвижимости

Роман Куняшев