Отсутствие согласия супруга при покупке по ДДУ

Здравствуйте

Ну согласие на продажу- то есть отчуждение сейчас- надо делать обязательно, его всегда надо делать — даже не важно- дду там или нет.

И оно всегда только нотариальное и идет.

статью указали совершенно верно

Статья 35. Семейный кодекс РФ

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Но юридически чисто теоретически супруг может подать в суд, что не знал о сделке и откатить сделку покупки у застройщика (что потянет и меня за собой). А сделать он это может, потому что в течении года может подать в суд после того, КОГДА УЗНАЛ — крайне противоречивая и плохо доказуемая вещь.

Илья С

а вот тут будет в любом случае аргумент — как раз это самое согласие

во первых- супруг мог его не давать — но дал и нотариально заверил- добровольно

во вторых — согласие нельзя было не дать- не зная о собственности и 1 сделке — там это в согласии прямо прописывают.

опасна ситуация покупки без каких либо нотариальных согласий.

+ момент с добросовестностью и не злоупотреблением правом по ст 10 гк — ну то есть согласие будет дано- а потом почему то речь о недействительно сделки- типо не знали… странно это

противоречит принципу эстоппеля

Если ваш контрагент требует признать сделку недействительной, то вы можете возражать ему со ссылкой на эстоппель. Это возможно, если он действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало вам основание полагаться на ее действительность (п. 5 ст. 166 ГК РФ).
Например, можно блокировать право контрагента признать сделку недействительной, если он:
• получил исполнение по сделке и заявляет требование о недействительности, чтобы избежать необходимости совершать встречное исполнение (например, пользуется арендованным имуществом и не вносит плату (см. Позицию АС округов));
Схожее правило об эстоппеле закреплено в п. 2 ст. 166 ГК РФ. Оно также позволит помешать вашему контрагенту оспорить сделку. Для этого надо установить, что:• из поведения контрагента явствовала воля сохранить силу сделки;
• он пытается оспорить сделку по основанию, о котором знал или должен был знать при проявлении его воли на сохранение сделки (п. 72 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Что такое принцип «эстоппель» и когда он применяется
(КонсультантПлюс, 2019)

Всё бы хорошо, но недвижимость была оформлена как общесовместная (а не общедолевая), при этом согласия супруга на покупку не было.

Я очень удивлен тем, что Росреестр не приостановил сделку или сделал пометку, что «не получено согласие супруга». Они сами же говорят (в колл-центре подтвердили), что в случае ДДУ это обязательно. Вот, что в законе:

Илья С

ну обычно да- должно быть это согласие- иначе делают такую отметку — но регистрация вполне могла и пройти.

Ну и еще надо сказать — посмотрите даты на всякий случай их регистрации прав- раньше просто другой закон был.

Сейчас действует вот этот

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

Доброго дня! Т.е. собственность оформлена совместная, а супруг договор не подписывал? Сейчас собственник один? Согласно ст. 38 СК рФ:

7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срокисковой давности.
 

Здравствуйте,  Илья.

Согласие супруги на сделку по ДДУ было необходимо так как предусмотрена обязательная гос.регистрация сделки.

При этом, можно и сейчас получить это согласие (одобрение сделки) у нотариуса. И в нем же можно прописать согласие на отчуждение объекта недвижимости Вам.

Прописать в согласии супруги можно следующее: «Я ФИО, паспортные данные, являясь супругой ФИО, паспортные данные настоящим подтверждаю, что была согласна и сейчас одобряю сделку по приобретении супругом по ДДУ (реквизиты сделки) по приобретению объекта недвижимости в нашу с ним совместную собственность. Также я даю свое согласие на сделку по продаже указанного объекта ФИО с выплатой мне и супругу равной суммы по 1/2 от цены продажи объекта недвижимости»

Гражданский кодекс

Статья 157.1. Согласие на совершение сделки

3. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.
При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Лучше так и сделать, чтобы не было соблазна оспорить сделку по ДДУ.

При этом, оспорить сделку по ДДУ супруга вправе, но срок давности здесь будет 1 год согласно статьи 181 ГК, правда исчисляться он будет с даты когда супруга узнала или должна была узнать об указанной сделке согласно статьи 200 ГК.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Что мне лучше сделать — заверить у нотариуса согласие, что супруг не был против сделки 3-х годичной давности у застройщика? Или я зря парюсь и согласия на продажу супруга достаточно?

Илья С

Здравствуйте. собственно наличие согласия супруги на продажу однозначно подтверждает то, что супруга была информирована о сделке (ДДУ) и ранее, что фактически исключает положительный результат при оспаривании ею предыдущей сделки.   

Всё бы хорошо, но недвижимость была оформлена как общесовместная (а не общедолевая), при этом согласия супруга на покупку не было.

Илья С

Вот тут немного непонятно, что значит оформлена как общесовместная? По логике в Росреестре либо должен значиться один собственник (один из супругов), но недвижимость сама по себе будет считаться совместной собственностью, если приобретена в браке и не оказано обратное (ст. 34 СК РФ), либо она будет расписана на двоих, но тогда это будет уже долевая собственность с определением конкретных долей, чего в Вашем случае, как видно, нет. То есть получается, что недвижимость оформлена на одного из супругов, который фигурировал в ДДУ в качестве участника.

Соответственно это первый вариант а значит, выходит, что произошло уже два юридических события — сделка (ДДУ) и действие — регистрация законченного строительством объекта недвижимости. Регистрация произведена на одного супруга. При этом поскольку существует презумпция совместной собственности в случае, если имущество приобретено в браке, эти апартаменты являются совместной собственностью, что и подтверждает супруга, предоставляя нотариальное согласие на их продажу. Смысла в упоминании о ранее имевшемся согласии на заключение ДДУ я не усматриваю, поскольку ныне данное согласие фактически подтверждает и фактическое согласие супруги на предыдущие сделки. Да, по какой-то причине согласие при регистрации ДДУ Росреестр не потребовал, но поскольку времени прошло уже как видно больше, чем срок для оспаривания оспоримых сделок (1 год), а супруга своим согласием подтвердила, что она о наличии такого совместного имущества знала, это исключает всякую возможность для нее спорить в отношении нынешней сделки.   

Оснований для беспокойства не вижу, в том числе и по причине наличия ограничения в пользовании своими правами, установленного положениями п. 5 ст. 166 ГК РФ и упомянутому коллегой Балашовым.

Учитывая, что Росреестр не затребовал согласия супруги при регистрации ДДУ, не исключаю, что договор (ДДУ) вообще заключался до брака, а нынешнее согласие связано в первую очередь с тем, что регистрация права собственности (построенных апартаментов) произошла уже тогда, когда супруги были в браке.    

Здравствуйте, Илья.

Не считаю, что в случае заключения ДДУ одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Пункт 3 ст.35 СК РФ говорит о такой необходимости в случае распоряжения общим недвижимым имуществом супругов, а в Вашем же случае распоряжение осуществлялось денежными средствами, согласие на которое регулируется п.2 ст.35 СК РФ

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

В подтверждение приведу пример из Обзора судебной практики Верховного суда №3 (2016)

Отношения владения, пользования и распоряжения общим
имуществом супругов урегулированы ст. 35 Семейного кодекса
Российской Федерации (далее ‒ СК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из
супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов
предполагается, что он действует с согласия другого супруга. 

Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ,
согласно которому необходимость получения нотариально
удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения
одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в
установленном законом порядке.
Приведенная норма права направлена на определение правового
режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке.
Между тем приобретение земельного участка не является сделкой
по распоряжению недвижимостью.
Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет
обязательной нотариальной формы. Согласно ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ
договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами. 

И не  важно, что речь идет в приведенном примере о зем.участке, а не ином объекте. Речь о том, что приобретение сделкой по распоряжению недвижимым имуществом не является.

Аналогично и с заключением ДДУ, распоряжения общей недвижимостью не происходит, а поэтому и согласия продавцу не требовалось.

А вот при покупке ДДУ регистрируется именно договор, поэтому именно в этом случае, обязательно нотариальное согласие супруга (вопрос был в pravoved.ru/question/2009591/)

Более того, при наличии нотариального согласия на продажу аппартаментов, возможность оспаривания сводится к 0.