Добрый день!
Для начала разберем ситуацию по аренде участка.
1. Даже если и договор аренды земельного участка был расторгнут, но арендатор его не вернул арендодателю и продолжает им пользоваться, то такой арендатор ОБЯЗАН оплатить арендные платежи за фактическое пользование участком.
Ст.622 ГК РФ: Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно,арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
2.
Явно что-то нечисто тут – арендодатели в качестве доказательства предъявляют платёжки, по которым якобы платили за аренду земли в 18-19 годах, но, там, в графе «Основание платежа» стоит тот самый договор, который УЖЕ БЫЛ расторгнут в 18м.Елена
С юридической точки зрения, все здесь чисто и правильно. Иного основания для оплаты аренды, кроме как указанного договора, нет. Возвращаемся к ст. 622 ГК РФ, где прямо установлена обязанность арендатора вносить аренду, даже если договор прекращен, но участок фактически находился в пользование арендатора.
Также отмечу, что если одна сторона осуществляла исполнение договора, а вторая сторона это исполнение принимала (т.е., арендатор земельного участка платил, а арендодатель принимал денежные средства), то такими действиями стороны подтвердили действительность договора аренды земельного участка.
Из пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ Кодекса следует, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным.
3. Как следует из п. 3 ст.653 ГК РФ, аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
4. Если гаража является объектом капитального строительства и на него имеется зарегистрированное право собственности, то даже наличие или отсутствие аренды земельного участка под таким гаражом, не лишает право собственника гаража передавать его в аренду иным лицам. Так как ему принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. А в силу ст. 271 ГК РФ у собственника объекта недвижимости возникает право пользования земельным участком, необходимых для эксплуатации такого объекта недвижимости, даже в отсутствие договора аренды земельного участка.
5. Даже пусть гаража и не является объектом недвижимости, то его собственник также вправе распоряжаться таким гаражом, в том числе сдавать его в аренду (как сооружение, движимое имущество и т.д.).
Поэтому, правоотношения сторон по поводу земельного участка напрямую никак не влияют на правоотношения по поводу аренды гаража с Вашей подругой.
Теперь про аренду гаража.
1. Кто является собственником гаражей? Если собственником является тот самый арендодателей, который взыскивает денежные средства с Вашей подруги за пользованием гаражом, и если договор аренды между ними не признавался недействительным, не оспаривался, а Ваша подруга фактически пользовалась таким гаражом, то она обязана оплатить аренду.
2. Если собственником гаражей является иное лицо, то надо изучать договор по которому арендодатель получил в пользование гараж, который был в последующем передан в аренду Вашей подруги.
2.1. Получил ли он согласие на передачу в субаренду гаража или нет? если нет согласия собственника гаража на передачу его в пользование третьим лицам, то можно поставить вопрос о признании договора аренды с Вашей подругой недействительным. Но, до тех пор пока договор субаренды не признан недействительным, и даже при отсутствии согласия собственника на передачу в субаренду гаража третьим лицам, подруга Ваша должна оплачивать аренду за гараж.
2.1. Основной договора аренды гаража между собственником и арендодателем, который передал гараж в пользование подруги, являлся действующим или нет?
Ст. 617 ГК РФ "Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды."
Таким образом, чтобы точно проанализировать юридическую правоту той или иной стороны и дать им квалифицированную оценку, необходимо изучать все документы, из которых возникли обязательственные правоотношения.
И еще отмечу, что арендные отношения регулируются нормами гражданского кодекса, земельного кодекса, нормативно-правовыми актами субъектов РФ, а также к арендным отношениям применяются разъяснения судов и суд.практика, и только в их совокупности можно анализировать сложившуюся ситуацию, а не руководствоваться отдельно взятой статьей ГК РФ.
