Предврительный договор подписан, деньги переданы, продавец умер. Как признать право собственности?

Доброго дня!

продажу от опеки. Потом продавец заболела и оказалось, что у нее онкология. Потом пандемия. В результате 25 мая продавец умерла. Никто не претендует на эту квартиру в деревне. Что делать и как поступить? Деньги за квартиру переданы почти полностью. Осталось 34 тысячи рублей.

МАРИНА

Было ли разрешение опеки в соответствии со ст. 37 ГК РФ на продажу доли ребенка? Конечно, возможно обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор, но нужно понять — кто-то принял наследство. Плюс сложность со вторым собственником — несовершеннолетний, будет опека и нужно подтвердить, что ребенок получил часть суммы за свою долю. Такое есть?

Здравствуйте, Марина.

Мной был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

а основной договор так и не заключен?  Какая дата заключения предварительного договора? есть ли расписки о передаче денег? Сведения о зачислении на счет? Опека давала разрешение на отчуждение доли ребенка с каким условием — деньги на счет или доля в другом жилье?

Что делать и как поступить? Деньги за квартиру переданы почти полностью.

МАРИНА

Марина!

В данной ситуации как следует из вашего вопроса, у вас был заключен Предварительный договор купли-продажи. Какая у вас указана дата заключения основного договора купли-продажи? Предоставила ли мать ребенка вам постановление органа опеки с условиями продажи? 

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
 

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. 

В постановлении опеки должно быть прописано каким образом осуществляется продажа: 

 Продавец получает деньги и выделяет долю ребенку в ином жилом помещении путем покупки другого жилья 

либо ложит деньги на счет ребенка без покупки ребенку иного жилого помещения

Вам сейчас в данной ситуацией прежде всего нужно обратиться в органы опеки, чтобы увидеть постановление. Когда увидите условия, тогда можно будет решать какие-то дальнейшие вопросы, в противном случае может так оказаться, что опека закрепит за ребенком данное имущество до его совершеннолетия.

К тому же основной договор в данной ситуации обязательно должен был быть удостоверен у нотариуса, т.е. здесь продавалась доля ребенка

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.05.2020) «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Деньги за квартиру переданы почти полностью. Осталось 34 тысячи рублей.

МАРИНА

Этот момент крайне настораживает, т.к. если мать умерла и деньги не положила на счет ребенка, это может быть серьезным препятствием к решению вопроса об оформлении права собственности квартиры на вас. Может так случиться, что суд вам откажет, а на ребенка как на наследника будет возложена обязанность после совершеннолетия вернуть вам ваши деньги.

Для более детальной консультации прошу прикрепить Предварительный договор купли-продажи

Здравствуйте!

Судебная практика по таким вопросам неоднозначна, поэтому самый лучший способ-это договориться с наследником умершей (либо законным представителем, если это несовершеннолетний, и при наличии разрешения органов опеки) заключить основной договор.

Если такой вариант невозможен, то в первую очередь необходимо определить действительность предварительного договора.

Согласно ст. 429 ГКРФ

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 

Договор считается заключенным, если достигнуто соглашение по всем его существенным условиям согласно ст 432 ГКРФ.

Поскольку доля в праве собственности принадлежат несовершеннолетнему, то для заключения договора купли-продажи требуется разрешение органа опеки согласно ст 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. 

Так как Вами указано, что разрешение органа опеки оформлялось-это требования закона Вами соблюдено, если получено положительное решение органа опеки.

Кроме того, существенными условиями для договора купли — продажи недвижимости являются: условие о предмете договора, то есть должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора); условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст 554-558гкр). При отсутствии этих условий договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Кроме того, у вас должны быть письменные подтверждения передачи денежных средств.

Если указанные условия соблюдены, то далее следует установить, кто является наследниками умершего продавца, а также кто будет являться представителем несовершенноетнего.

В соответствии со ст. 1112 ГКРФ

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Суды при обращении покупателя в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, часто приходят  к выводу, что вместе с правом на имущество наследодателя к наследнику переходит и обязанность заключить основной договор. 

Но встречаются и решения, в которых на ответчика не может быть возложена обязанность стороны по предварительному договору, в том числе по заключению с истцом основного договора купли-продажи спорных объектов, поскольку в силу статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, т.е. своей волей и в своем интересе, в связи с чем исполнение данного обязательства неразрывно связано с личностью умершего. В этом случае Покупатель вправе предъявить к наследникам умершего и, соответственно, к законным представителям несовершеннолетнего, имущественное требование о взыскание денежных средств, уплаченных им продавцу на основании расписки или договора.

Здравствуйте, Марина.

Мной был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.
…
В результате 25 мая продавец умерла

Каков срок обязательства сторон по заключению договора?

Учитывая, что рассмтривался иск о лишении отца род.прав, далее оформлялось разрешение опеки, период пандемии пережидали, то не исключаю, что срок предварительного договора, если Вы никак не оформляли продление его сроков, истек.

Если он истек, и до этого момента  никто из сторон не направлял другой стороне предложений заключить основной договор, то фактически предварительный  договор прекращен в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поэтому и требовать заключить основной договор, основываясь на предварительном, Вы в этом случае не сможете. А денежные средства придется возвращать с наследников умершей  в соответствии со ст.1175 ГК РФ, ст.1102 ГК РФ — тут нужно учесть, что получала их именно умершая, а не ребенок. Если наследников не будет, то на месте умершей в качестве должника нужно привлечь муниципальное образование, где расположена квартира, где умершая, судя по всему владела долей (см.п.1 ст.1151 ГК РФ). 

То есть, как видите, до истечения 6 месяцев со дня смерти женщины  предъявлять какие-либо претензии просто не к кому.

Если же срок предварительного договора не истек, то предъявлять требования к опекуну несовершеннолетнего относительно его доли и наследникам умершей относительно доли умершей, при этом несовершеннолетний в любом случае при принятии наследства будет наследником первой очереди.

Ну и безусловно, нужно учитывать, исполнено ли требование разрешения органа опеки по отчуждению имущества несовершеннолетнего.