Необходимо расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Здравствуйте,  Иван.

Вы, равно как и любой другой собственник безусловно вправе отказаться от пролонгации, и отказаться от сдачи своего имущества в аренду.

В этом случае просто в течение года нельзя будет его сдавать в аренду, в противном случае арендатор будет вправе перевести на себя права и обязанности арендатора через суд и взыскать с Вас убытки.

Гражданский кодекс

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

 
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

При этом, согласно пункта 3.2. Договора Вы вправе отказаться от пролонгации направив уведомление Арендатору не менее чем за 45 дней до окончания срока действия Договора.

Вам не обязательно при этом, отказываться от сдачи имущества в аренду другим лицам.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте

ну вот это

Согласно п. 3.1 Договора срок действия до 31 октября 2019, затем пролонгация на 11 месяцев, то есть довогов действует до 31 сентября 2020. Верно ли это? Есть направить уведомление об отказе пролонгации, будет ли расторгнут договор?

Иван

уже не верно

отказ от пролонгации должен быть до нее, а не когда уже договор продлен, да и до окончания нового срока времени осталось не так и много

\

1. Задача №1 расторгнуть Договор в максимально сжатые сроки.

Иван

что у вас есть на счет нарушения договора с их стороны?

Добрый день.

Согласно п. 3.1 Договора срок действия до 31 октября 2019, затем пролонгация на 11 месяцев, то есть довогов действует до 31 сентября 2020. Верно ли это?

Иван

ДА, верно, что прямо указано в Вашем же договоре.

Есть направить уведомление об отказе пролонгации, будет ли расторгнут договор?

Иван

Нет, поскольку уже договор действует и на сколько понимаю по нему после 31.10.2019 г. производилась оплата.

Более того, заявить о своем отказе от продления договора Вы должны были за 45 дней до истечения срока указанного в п. 3.1.

Вы этого не сделали, соответственно у Вас договор считается заключенным на прежних условиях, и в этом случае Ваш отказ от пролонгации сейчас не имеет никакой силы.

Арендатор просит отсрочку в связи с пандемией и введением нового законодательства.

Иван

Когда было получено от него письмо?

Добрый день, Иван.

Согласно п. 3.1 Договора срок действия до 31 октября 2019, затем пролонгация на 11 месяцев, то есть довогов действует до 31 сентября 2020. Верно ли это?

Иван

Да, верно. 

Есть направить уведомление об отказе пролонгации, будет ли расторгнут договор?

Иван

Нет, поскольку для того, чтобы договор считался расторгнутым, нужно соблюдать процедуру расторжения. 

Исходя из п. 3.2 договора, нужно соблюдать срок 45 дней. Поэтому вы сейчас должны направить арендатору уведомление о том, что вы отказываетесь от дальнейшей пролонгации договора. 

В силу ст. 450.1 ГК РФ 

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Согласно п. 3.1 Договора срок действия до 31 октября 2019, затем пролонгация на 11 месяцев, то есть довогов действует до 31 сентября 2020. Верно ли это? Есть направить уведомление об отказе пролонгации, будет ли расторгнут договор?

Иван

Здравствуйте. Сейчас у Вас договор действует по 30 сентября 2020 года (в сентябре 30 дней. 

У Вас пролонгация наступает автоматически если в срок за 45 дней до его окончания какая-либо сторона не заявит о его прекращении (п.3.2.договора). Соответственно Вам необходимо уже сейчас направить арендатору уведомление о том, что пролонгации договора не будет. Это как минимум.

Что касается максимально сжатых сроков, то на мой взгляд любые иные варианты в любом случае будут длиннее. 

Добрый день!

Поддержу мнение коллег, что самым оптимальным способом является расторжение по соглашению сторон, если не получается договориться, то быстрее всего расторгнуть договор — это его не пролонгировать.

Добавлю:

Арендатор просит отсрочку в связи с пандемией и введением нового законодательства.

Отсрочка и скидки на аренду, предусмотрены статьей 19 ФЗ № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Обращаю Ваше внимание, что хоть 19 статья и предусматривает предоставление отсрочки и скидок, в ней не указывается, в каком размере предоставляется скидка.

Зато есть существенный момент:

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок

Т.е., можно попробовать сделать изначально невыгодное предложение по начислению арендной платы (пусть и с отсрочкой), из-за которого арендодателю будет попросту не выгодно снимать данное помещение и он реализует свое право на расторжение договора аренды.

Здравствуйте, Иван.

Добавлю касаемо вопроса о

2. Проконсультировать по поводу отсрочки и скидки на время пандемии. Как оформить письмо, на что ссылаться и т.д.

Вы указываете:

Несмотря на запрет работы ресторанов во время пандемии, арендатор проводил банкеты в июне трижды. Имеется видеозапись одного из них, также есть свидетели.

В Обзоре судебной практики Верховного суда от 30.04.2020 г  указывается  о возможности отказа Арендодателя в предоставлении отсрочки (см. вопрос 4)

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий
для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1
статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться
арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями
указанных правовых норм не требуется. 
Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный
арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости
от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или 8 частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Тем самым установлено, что арендатор не обязан доказывать то, что у него возникли неблагоприятные последствия, но вместе с тем нет запрета арендодателю доказывать их ненаступление, злоупотребление арендатором правом. 

С учетом изложенного, рассмотрите возможность предоставления отсрочки в уплате аренды за исключением июня 20 г. и включения соответствующих положений в доп.соглашение к договору аренды об отсрочке.

Это имеет смысл и в тех целях, что арендатору просто невыгодно арендовать помещение, в котором он не может работать.