Здравствуйте!
В соответствии со ст. 11.4 ЗКРФ
1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
Статья 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
2. В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.
Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.
8. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости соответственно являются:
1) соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности — при объединении объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц;
2) соглашение о разделе объекта недвижимости — при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц;
Указанная норма устанавливает необходимость одновременного государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Основанием для регистрации права на вновь возникшие земельные участки будет являться либо соглашение о выделе долей, либо правоустанавливающий документ на исходный земельный участок.
То есть процессуально, при подаче документов (межевого плана) с заявлением о постановке на кадастровый учет образованных земельных участков в результате раздела, а также заявление на государственную регистрацию прав на вновь образуемые объекты.Соответственно, в случае, если между сторонами имеется соглашение о прекращение общей долевой собственности выделе долей в натуре, то также принимается заявления на прекращения общей долевой собственности.
Если в Вашем случае уже произошел кадастровый учет участков, образованных при разделе, и соглашение не подавалось, то право на образованные участки зарегистрировано в силу закона (ст. 11.4 ЗКРФ).
Предполагается, что соглашение о прекращение долевой собственности должно быть составлено раньше даты раздела исходного земельного участка, и подано одновременно с межевым планом.
Поскольку в настоящее время исходный объект прекратил свое существование, в регистрации прекращения права долевой собственности может быть отказано именно из-за отсутствия исходного объекта. Смысл ст. 41 ФЗ 218 и ст. 11.4 ЗКРФ предполагает именно одновременную регистрацию и кадастровый учет таких объектов недвижимости.
Дополнительной проблемой, безусловно, является нахождение жилого дома на одном из участков.
Статья 1 ЗКРФ предполагает принцип единства:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Что касается передачи долей на земельные участки в результате сделок (дарение (ст 574 ГКРФ), купля-продажа и т.д., то в данном случае договоры об отчуждения долей будут подлежать обязательному нотариальному удостоверению согласно ст. 42 ФЗ 218, и последующей государственной регистрации в росреестре.
По общему правилу, при дарении долей, соответственно, нужно будет заплатить налог 13%.
То есть передача прав на доли, безусловно, затратная, это и расходы на заверение сделок у нотариуса, и госпошлина за регистрацию права, и налог.
Кроме того, следует учитывать, что согласно ч.1 ст 35 ЗК РФ, ч.3 ст 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику.
Я бы Вам посоветовала совместно со вторым собственником составить соглашение о реальном разделе земельного участка (земельных участков), и прекращении права общей долевой собственности.
В таком соглашении прописать, что стороне 1 переходит в собственности земельный участок с КН х, стороне 2 переходит в собственности земельный участок с КН у, и обязательно указать, участки возникли в результате раздела общего земельного участка с КН а, сдать такое соглашение в Росреестр, с заявление о регистрации права собственности и заявлениями о прекращении долевой собственности.Это наиболее простой, менее затратный путь.