Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли уменьшить налог с кадастровой стоимости
Здравствуйте. Физическое лицо приобрело в 2016 году у ООО нежилые объекты недвижимости за 15 млн. рублей. Под одному договору купли-продажи. В 2018 году нежилые объекты были проданы за 12 500 000 руб. Их кадастровая стоимость составляла на 2018 год 44 755 753,4 рублей. Соответственно, теперь налоговая взыскивает налог, равный 44 755 753,4 руб х 0,7 - 15 000 000 х 13% = 2122733 руб. Причем при подаче декларации 3-ндфл были указаны расходы, понесенные в момент приобретения объектов имущества, в размере 15 млн. рублей, и налоговая признала эти расходы, хотя они больше дохода получаются. Чтобы снизить налогооблагаемую базу, может быть, привести еще расходы, понесенные при приобретении данных объектов в 2016 году? Сдать корректирующую декларацию 3-ндфл. Получается, в первой декларации была неверно указана налогооблагаемая база - доход был получен не в размере 12 500 000 руб (это фактическая цена продажи), а в размере 31 329 027,38 млн. руб. В декларации 3-ндфл принимаемые расходы на приобретение объектов недвижимости не должны быть больше доходов от ее продажи. Есть ли шанс уменьшить налогооблагаемую базу за счет предоставления документов на дополнительно понесенные расходы при приобретении? Вообще какие возможности еще есть для снижения налогооблагаемой базы? В данный момент можно ли оспарить кадастровую стоимость и снизить ее? Выполнить для этой цели оценочное заключение объектов недвижимости. Ведь фактически недвижимость была продана за 12 500 000 руб. и дороже она не могла быть продана, эти объекты больше не стоят, эта их реальная рыночная цена в их состоянии. В настоящее время налоговая прислала уведомление о проведении камеральной проверки, затем будет взыскивать по суду. Если ничего нельзя сделать, остается только процедуру банкротства провести.
Есть ли шанс уменьшить налогооблагаемую базу за счет предоставления документов на дополнительно понесенные расходы при приобретении?
ВОлеся
Олеся, добрый день! Размер расходов можно было бы расширить будь Вы ИП, если речь просто о продаже конкретного объекта недвижимости то под него особо много новых расходов не подпихнуть тем более продавец юрлицо обязанное вести бухучет, если даже Вы что то нарисуете продавец эти расходы не подтвердит, а на ремонт помещения расходы не принимаются к учету в принципе. Оспаривать кадастровую стоимость уже поздно как и проводить оценку объекта — налоговая база от продажи недвижимости определяется сейчас исключительно в соот. со ст. 214.10 ( 217.1 на тот момент) НК и иных вариантов ее определения к сожалению нет. Тут только просить предоставить рассрочку по уплате налога либо на банкротство подавать если долг по налогам больше имеющихся активов, минимизировать налог можно было до продажи объектов
Добрый день Олеся!
В дополнение к консультации коллеги полагаю необходимым отметить следующее касательно следующих вопросов:
В данный момент можно ли оспарить кадастровую стоимость и снизить ее? Выполнить для этой цели оценочное заключение объектов недвижимости.
С учетом того, что переход права в ЕГРН зарегистрирован еще в 2018 году и титул в отношении объектов недвижимости Вами утрачен, даже в случае, если кадастровая стоимость объектов недвижимости будет изменена в ЕГРН на рыночную (допустим, по инициативе текущего правообладателя), в порядке, установленном КАС РФ, Вы не сможете использовать данное обстоятельство для признания действий налогового органа незаконными. Данный вывод подтверждается, в частности, актуальной судебной практикой текущего года (Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.06.2020 г. по делу N 8а-14558/2020, ниже ссылка).
https://1kas.sudrf.ru/modules....
На примере Определения Конституционного Суда РФ от 2 июля 2019 г. N 1833-О можно сделать вывод, что налогоплательщики должны предвидеть размер налога, подлежащего уплате, до отчуждения имущества и заблаговременно предпринять действия по оспариванию кадастровой стоимости с целью установления цены продажи недвижимости в размере рыночной.
Добрый день Олеся!
Полагаю необходимым дополнить свой предыдущий ответ по следующему вопросу, который был задан Вами:
Вообще какие возможности еще есть для снижения налогооблагаемой базы?
Теоретически это возможно сделать, если признать сделку купли-продажи недействительной в судебном порядке и применить двухстороннюю реституцию (см. п. 10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 октября 2015 г.):
Глава 23 НК РФ не содержит специальных правил корректировки налоговой базы в подобных случаях. Однако возникновение обязанности по уплате налога связывается Налоговым кодексом с наличием объекта налогообложения (п. 1 ст. 38 НК РФ). По НДФЛ им является экономическая выгода (доход), полученная налогоплательщиком (ст. 41, 209 НК РФ). Если продавец вернул вырученные от продажи деньги покупателю, он утратил экономическую выгоду от реализации имущества, что свидетельствует об отсутствии полученного дохода как объекта налогообложения. А принимая во внимание, что иной порядок уточнения налоговой базы в данном случае не предусмотрен, налогоплательщик вправе подать уточненную налоговую декларацию, в которой может пересчитать подлежащую к уплате сумму налога, исключив ранее задекларированный доход от реализации.
Здравствуйте, Олеся.
Согласно пп.2 п.1 ст.228 НК РФ исчисление и уплата налога производятся, исходя из полученных сумм от продажи имущества, а не исходя из прибыли.
То есть доход-это не сумма продажи за минусом суммы покупки, а то, что Вы получили фактически, при этом как указал уже коллега Власов, поскольку речь идет о доходе 2018 года, то следует руководствоваться п.5 ст.217 НК РФ, согласно которой
если доходы налогоплательщика от продажи меньше, чем кадастровая стоимость *0,7, то в целях налогообложения доходы принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена гос.регистрация перехода права объект к покупателю, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Таким образом, расчет налогового органа
44 755 753,4 руб х 0,7 — 15 000 000 х 13% = 2122733 руб.
Олеся
является верным, произведен в соответствии с законодательством.
В декларации 3-ндфл принимаемые расходы на приобретение объектов недвижимости не должны быть больше доходов от ее продажи.
Олеся
Все верно, но у Вас доход принимается равным 31 329 027,38 рублей= 44 755 753,4 руб х 0,7, а не 12 500 000 рублей.
Есть ли шанс уменьшить налогооблагаемую базу за счет предоставления документов на дополнительно понесенные расходы при приобретении?
Теоретически да, путем подачи уточненной налоговой декларации, при этом перечень произведенных расходов, на которые Вы можете уменьшить налоговую базу в соответствии с пп.2 п.2 ст.220 НК РФ ничем не ограничен, главное, чтобы он был связан с приобретением — это, например, расходы на юр. или нотар.услуги при оформлении сделки по приобретению, расходы на гос.пошлину, уплаченную при регистрации прав при приобретении, но это, конечно, ничтожно мало, и налоговую базу значительно не минимизирует. Если бы например уплачивались проценты по целевому займу/кредиту, израсходованному на приобретение объекта, тут было бы уже полегче, конечно, но насколько я понимаю, таковых не было.
В данный момент можно ли оспарить кадастровую стоимость и снизить ее?
Олеся
Согласно абз.5 ст.24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности»
Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемойвследствие:
…
установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Стоит отметить, что указанный абзац 5 ст.24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности» в текущей редакции принят недавно, вступил в силу лишь с 11.08.2020 г. Соответственно практики по нему пока нет.
О порядке рассмотрения споров о результатах установления кадастровой стоимости см ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности»
Юрлицо-продавец расходы подтвердит. Какие расходы еще подошли бы для уменьшения налогооблагаемой базы?
Собственно в составе налогового вычета по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ могут быть учтены только расходы, непосредственно связанные с приобретением данного имущества