Хочу получить консультацию по рискам и спорным моментам по 2 договорам: кредитный договор от банка, договор участия в долевом строительстве от застройщика

Здравствуйте, вот на этот пункт следует обратить внимание:

Стороны пришли к соглашению о том, что Цена Объекта долевого строительства подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м.

п. 4.8. — должны будете оплатить регистрацию перехода права собственности — 2000 рублей. +350 — договор, доп.соглашения, если будут заключаться также оплачиваются по стоимости в 350. 

в договоре не прописана неустойка в случае нарушения обязательств застройщиком по срокам передачи объекта, но это не принципиально, так как она в любом случае установлена законодателем, см. ст. 6 ФЗ «О ДДУ»:

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

В приложение к договору также смущает формулировка, согласно которой перечень и объем работ может произвольно меняться

"Настоящий перечень является ориентировочным и может быть изменен (дополнен) подрядной организацией и/или Застройщиком без предварительного согласования и уведомления Участника долевого строительства. 

Обратите внимание на дату внесения денежных средств по договору, только после регистрации договора — в теч. 5 дней, в противном случае для вас предусмотрены санкции застройщиком. В остальном договор не вызывает серьезных опасений, важно, что предмет договора и сроки передачи объекта прописаны достаточно четко и прозрачно. Кредитный договор сейчас также посмотрю. 

1.По договору долевого участия:

1.1.По п. 3.2: Площадь лоджии и оплата за нее указаны без понижающих коэффициентов в нарушение ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214, согласно которой в соответствии с Приказом Минстроя РФ от 25.11.2016 г. № 854/пр установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения для ДДУ, а именно:  — для лоджий — 0,5;  — для балконов — 0,3;  — для террас — 0,3;  — для веранд — 1,0.

1.2.По п. 5.1 и п. 7.1: нельзя обуславливать передачу квартиры по передаточному акту встречным обязательством дольщика по оплате объекта, т.к. согласно ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» срок передачи объекта является существенным условием договора, должен быть единым для всех дольщиков. А в случае просрочки со стороны Дольщика по выполнению обязательств по оплате Застройщик вправе воспользоваться правами, предусмотренными в ч. 4 и 5 ст. 5 ФЗ № 214 (односторонний отказ от ДДУ при просрочке оплаты единовременного платежа более чем на 2 месяца, очередного платежа — более 3 раз в течение 12 месяцев).

1.3. В п. 5.5 не указан порядок отправки одностороннего передаточного акта Дольщику: Согласно ч. 6 ст. 8 ФЗ № 214 риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Однако указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

1.4.По п. 8.2: Нельзя в ДДУ предусматривать обязанность Дольщика подписывать Доп.соглашения к Договору. Подписание любых доп.соглашений к ДДУ осуществляется только на добровольных началах. Дольщик имеет право отказаться от их подписания, если он не согласен с изменяющимися условиями договора.

1.5. По п. 10.2: Незаконно вменять Дольщику ответственность в виде неустойки за уклонение от подписания передаточного акта. В соответствии с ч. 6 ст. 8 при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт.

1.6.По п. 10.3: Неправомерно возложение на Дольщика ответственности за ошибки перевода денежных средств по счету эскроу, т.к. перевод средств осуществляет не дольщик, а банк.

2.По кредитному договору:

2.1. По п. 4.2 в случае отказа от страхования объекта, жизни и здоровья ставка по ипотеке увеличится на 1%;

2.2. По п 12: при просрочке платежей неустойка — 0,06% от просроченного платежа за каждый день просрочки оплаты.