Проверка договора ДДУ

Здравствуйте

Обязательно получите копию доверенности на подписанта от застройщика- там у вас не директор это подписывает.

п. 1.2- типовое условие- вот это

Стороны пришли к соглашению, что допустимым является изменение Проектной площади квартиры не более чем на 5 (пять) процентов как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

имейте просто в виду

это по закону так

но при этом вам площадь отдельных помещений могут и поменять

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений квартиры может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Объекта, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Объекта долевого строительства и существенным изменением размеров Объекта долевого строительства).

причем существенным отклонением это не будет

это важно с точки зрения расторжения договора

Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

то есть они себя тут страхуют этим пунктом- чтобы лишнего повода для расторжения не было.

Денис, доброго дня!

По Вашему договору:

пункт 1.2 — обратите внимание, что изменение площади на 5 % не является допустимым. Согласно пункту 2.1 за каждый дополнительный квадратный метр необходимо будет произвести доплату в течение 20 дней (пункт 2.2.1.). Это стандартное условие.

пункт 1.5. — у Вас фактически плавающий срок, который привязан к вводу дома в эксплуатацию, т.е. это 28 сентября 2022 года, а июнь 2023 года, хотя если они не получат разрешение, то квартиру Вам не передадут и в этот срок.

Здравствуйте. Раз Вы просили мнение 3 юристов, также выскажусь.

Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Объекта долевого строительства и существенным изменением размеров Объекта долевого строительства).

То есть это сразу не нарушение, по умолчанию если подпишите, значит согласны. Ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

Далее также обратите внимание на абзац: «План Объекта...». Также всё будет указано примерно будет уточняться потом уже. Ну главное также 

Стороны пришли к соглашению, что такие изменения Объекта не являются существенными

Также тут посмотрите, что не указано минимальное отклонение, то есть площадь хоть на сколько увеличится, например, должны оплатить.

2.2. Стороны пришли к соглашению о том, что указанная в п. 2.1. Договора Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Окончательной площади Объекта по отношению к Проектной площади Объекта. В случае отклонения Окончательной площади Объекта от Проектной площади Объекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведения разницы Окончательной площади Объекта и Проектной площади Объекта (п.п. 1.2. Договора) на цену одного квадратного метра, указанной в п.п. 2.1 Договора.

я бы тут сроки прописал возврата суммы

3.1.7. Возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в случаях, указанных настоящим договором и действующим законодательством.

тут по факту Вам навяжут любую УК, потом возможны сложности при её смене, если не устроит, придётся проводит общее собрание МКД и т.д. То есть ставят перед фактом, что будет УК такая-то.

3.3.8. Участник долевого строительства осведомлен и согласен с тем, что Объект, подлежащий оформлению в их собственность, может быть включен в единый комплекс недвижимого имущества, и Участник долевого строительства настоящим договором подтверждает свое согласие на заключение договора на управление и техническое обслуживание жилого дома с управляющей компанией, выбранной в соответствии с нормами права, установленными ст. 161 ЖК РФ.

по п. 5.2 коллеги сказали, что по закону также имеете право на уменьшение цены по договору.

в остальном всё по закону, также надо было бы прописать про претензии, срок их рассмотрения, а также вообще про документооборот, что письма и т.д., должны направляться заказными письмами с уведомлением о вручении и описью вложения. Ну и следует указать, что суд может быть по Вашему месту жительства, поскольку ФЗ «О ЗПП» вполне применим.

1.По п. 1.3 ДДУ: изменение планировки Объекта возможно только путем заключения доп.соглашения к договору. Об этом в п. 1.3 не сказано.

2.По п. 1.4: последнее предложение  про невозможность дольщика отказаться от приемки объекта при наличии заключения о соответствии построенного МКД проектной документации является незаконным, т.к. по условиям ч. 3 ст. 7 ФЗ № 214 в случае обнаружения дольщиком существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. ФЗ № 214.

3.По п. 2.2: В условиях о возможности изменения цены Объекта при изменении его площади нет отсылки к п. 1.2 ДДУ о том, что сторонами согласована возможное изменение площади объекта до 5% как в сторону увеличения, так и уменьшения, в связи с чем в данном п. 2.2 должно быть внесено данное уточнение о том, что в случае изменения площади объекта до 5% согласно п. 1.2 изменение цены не происходит.

4.По п. 5.2: В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214 дольщик имеет более широкие гарантии в случае нарушений качества объекта, чем указано в данном пункте. Так, по условиям ч. 3 ст. 7 ФЗ № 214 в случае обнаружения дольщиком существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. ФЗ № 214, и о данном праве дольщика в указанном пункте ДДУ ничего не сказано.

5.По п. 6.1: В данном пункте предусмотрено право для застройщика на расторжение ДДУ, не предусмотренное ФЗ № 214, а именно: Условия для возможного одностороннего отказа застройщика от ДДУ предусмотрены в частях 4 и 5 ст. 5 ФЗ № 214 (при просрочке Дольщиком платежей — единовеременного на два месяца, периодических — более чем три раза в течение двенадцати месяцев).

6.По п. 7.2: При уступке права требования по ДДУ при условии 100% отплаченной цены договора Дольщик обязан поставить в известность застройщика уже о состоявшейся уступке права.