Нежилые помещения, передача, налоги

Уважаемая Ирина! Доброго! Человек — собственник имущества- ИП или нет? И у ООО какая система или режим налогообложения? 

Здесь есть свои нюасны.

Если человек — собственник имущества — не ИП, у ООО, к примеру, УСН — Доходы, то кратко «расклад» такой:

Вопросы: 1. Собственник данных нежилых помещений физическое лицо, хочет передать их юр. Лицу в ООО, а потом данное физ. лицо хочет стать совладельцем, учредителем допустим 5% этого ООО – каким способом передать данные объекты недвижимости с минимальными затратами в плане налогов? 

Да без проблем. Или дарение или продажа (не участник ООО) или внесением в уставной капитал ООО (участник ООО — см. федеральный закон от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»)

Вопрос. 2. Возможно, ли передать помещения по безвозмездной сделке и что для этого необходимо? 

может быть дарение, может быть новация. Какие у кого интересы?

Вопрос. 3. Какого направления должно быть ООО (окведы и.т.д.), что бы ООО приняло данные помещения в собственность. т.е. физ лицо должно передать помещения в ООО и при этом физ. лицо уже не будет собственником данных помещений? 

никакие коды здесь не нужны. Коды нужны по направлениям деятельности ООО. Что ООО будет делать с имуществом далее?

Вопрос.4. В уставе ООО должно быть что-то указано по приёму недвижимости, надо ли вносить какие либо изменения в Устав ООО? 

императивности нет. Законом прямо разрешено вносить имущество \/права на него в уставной капитал (см. ст.15 Закона)

Вопрос. 5. Физ. Лицо является гражданином другой страны и его интересы будет представлять по доверенности другой гражданин, – какие налоги владельцу помещений физ.лицу необходимо будет оплатить при совершении разных возможных сделок по передачи помещений в ООО? Как минимизировать расходы. 

Опять же… если дарение — ничего здесь нет (по собственнику — Дарителю), если купля — продажа… здесь налог может быть — 30% (см. ст.ст.207,208,224 НК РФ). Здесь надо вникать.

Вопрос. 6. Каким способом после передачи помещений в ООО, данное физ. Лицо сможет войти в состав владельцев ООО к примеру 5%, порядок действий, какие необходимы документы и куда подавать?

Решение учредителей/участников ООО или решение кучастника ООО, передаточный акт/акт приема- передачи, ф. Р14001 или Р13001…

Здесь просто надо изучить все по ООО и по человеку. Опять же см. Закон №14-ФЗ.

Без обид, но сложность вопроса явно не соответствует оплаченной стоимости (все-таки и налоговые аспекты).

Здравствуйте, Ирина!

1. Собственник данных нежилых помещений физическое лицо, хочет передать их юр. Лицу в ООО, а потом данное физ. лицо хочет стать совладельцем, учредителем допустим 5% этого ООО – каким способом передать данные объекты недвижимости с минимальными затратами в плане налогов?

Ирина

на мой взгляд, самое оптимальное это физ. лицо войти в участники ООО оплатив свою долю в УК недвижимым имуществом. в этом случае у ООО не возникает налогооблагаемого дохода на основании подп.3 п.1 ст.251 НК

3) в виде имущества, имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации (включая доход в виде превышения цены размещения акций (долей) над их номинальной стоимостью (первоначальным размером);

сделать это можно через увеличение УК за счет вкладов третьих лиц (в Вашем случае физ. лица), если это не запрещено уставом. (п.2 ст.17 Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»)

2. Увеличение уставного капитала общества может осуществляться за счет имущества общества, и (или) за счет дополнительных вкладов участников общества, и (или), если это не запрещено уставом общества, за счет вкладов третьих лиц, принимаемых в общество.

Вопрос. 2. Возможно, ли передать помещения по безвозмездной сделке и что для этого необходимо?

Ирина

физ. лицо, конечно, может подарить недвижимость юр. лицу, однако в этом случае у ООО в соответствии с п.8 ст.250 НК возникнет внереализационный доход, с которого ей придется уплатить налог. 

оценка доходов будет осуществлена исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст.105.3 НК.

поэтому это не лучший вариант в плане налогообложения.

Вопрос. 3. Какого направления должно быть ООО (окведы и.т.д.), что бы ООО приняло данные помещения в собственность.

Ирина

направление деятельности и ОКВЭДы не важны, их всегда можно изменить и/или дополнить.

Вопрос.4. В уставе ООО должно быть что-то указано по приёму недвижимости, надо ли вносить какие либо изменения в Устав ООО?

Ирина

согласно ст.15 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в уставе могут быть установлены виды имущества, которое не может быть внесено для оплаты долей в УК.

поэтому смотрите устав на предмет наличия упомянутого выше ограничения по оплате долей в УК имуществом и приему в состав участников третьих лиц.

Вопрос. 5. Физ. Лицо является гражданином другой страны и его интересы будет представлять по доверенности другой гражданин, – какие налоги владельцу помещений физ.лицу необходимо будет оплатить при совершении разных возможных сделок по передачи помещений в ООО? Как минимизировать расходы.

Ирина

если физ. лицо не будет по возмездной сделке отчуждать имущество юр. лицу, а как выше указывалось оплатит им долю в ООО (или подарит) никаких налогов оно платить не будет в виду отсутствия объекта налогообложения — дохода (ст.209 НК).

Вопрос. 6. Каким способом после передачи помещений в ООО, данное физ. Лицо сможет войти в состав владельцев ООО к примеру 5%, порядок действий, какие необходимы документы и куда подавать?

Ирина

процедура увеличения УК подробно расписана в ст.19 "Увеличение уставного капитала общества за счет дополнительных вкладов его участников и вкладов третьих лиц, принимаемых в общество" Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»

1. Собственник данных нежилых помещений физическое лицо, хочет передать их юр. Лицу в ООО, а потом данное физ. лицо хочет стать совладельцем, учредителем допустим 5% этого ООО – каким способом передать данные объекты недвижимости с минимальными затратами в плане налогов?

Ирина

Здравствуйте. Поскольку запросили мнение трех юристов, дополню коллег.

В принципе сама по себе эта операция объединенная, основные условия которой определены ст. 19 Закона «Об ООО» — то есть желающий получить % в УК ООО направляет предложение о вхождении в состав ООО, если участники ООО готовы принять указанное лицо, они принимают решение о принятии нового участника, увеличении  уставного капитала и принятии в счет оплаты имущества, которое подлежит оценке у независимого оценщика. При этом номинальная стоимость доли может не совпадать с рыночной оценкой, и быть меньше (но не больше ее). В этом случае никто никаких налогов не платит.

Вопрос. 2. Возможно, ли передать помещения по безвозмездной сделке и что для этого необходимо?

Ирина

Собственно это и есть такая сделка, правда, она не очень безвозмездная, поскольку есть встречное предоставление — доля в Уставном капитале. Что касается принципиально иных безвозмездных сделок, это чревато для ООО тем, что стоимость полученного имущества должна быть включена во внереализационные доходы и соответственно тут как раз возникнет налогообложение. 

Вопрос. 3. Какого направления должно быть ООО (окведы и.т.д.), что бы ООО приняло данные помещения в собственность. т.е. физ лицо должно передать помещения в ООО и при этом физ. лицо уже не будет собственником данных помещений?

Ирина

ОКВЭДы никакого отношения к передаче имущества в УК не имеют. Но разумеется физлицо собственником помещений уже не будет, им станет ООО. 

Вопрос.4. В уставе ООО должно быть что-то указано по приёму недвижимости, надо ли вносить какие либо изменения в Устав ООО?

Ирина

Нет, ничего менять не надо, это обычная операция. Но естественно сам факт увеличения уставного капитала требует внесения соответствующих изменений в устав.  

Вопрос. 5. Физ. Лицо является гражданином другой страны и его интересы будет представлять по доверенности другой гражданин, – какие налоги владельцу помещений физ.лицу необходимо будет оплатить при совершении разных возможных сделок по передачи помещений в ООО?

Ирина

Поскольку как уже говорилось выше, эта сделка формально небезвозмездная, хоть и кажется таковой, то в соответствии со ст. 209 НК РФ не возникает объект налогообложения, а ввиду этого нет и налогов.

Вопрос. 6. Каким способом после передачи помещений в ООО, данное физ. Лицо сможет войти в состав владельцев ООО к примеру 5%, порядок действий, какие необходимы документы и куда подавать?

Ирина

Собственно выше я уже указывал каким образом все происходит. Но в целом в общих чертах это выглядит так:

1. Обращение в собрание участников о приеме в состав ООО.

2. Общее собрание участников на котором принимается решение о принятии нового участника, об увеличении УК за счет его вклада, размер увеличения, номинальная стоимость доли, которая предоставляется участнику — эти вопросы принимаются единогласно. Согласование вопроса о передаче недвижимости в счет оплаты доли. Внесение изменений в Устав — тут 2/3 голосов.

3.  Оценка независимого оценщика недвижимого имущества (возможно поставить оценку вперед, тогда прямо на собрании можно решить и вопрос о принятии в счет оплаты доли объекта недвижимости).

4. Лицо, принимаемое в общество передает имущество ООО. Срок — не позднее указанного в заявлении. Собственно срок определяется уставом ООО, и не может превышать 6 месяцев с момента принятия участниками решения о принятии третьего лица в общество (абз. 5 п. 2 ст. 19 14-ФЗ). Отчет оценщика следует взять в двух экземплярах, один для налоговой, второй для общества.

5. Подготовка формы Р13001 для налоговой и передача ее в ИФНС.