Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли варианты и перспективы оспорить действия Арендодателя?
Добрый день! Арендатор возвращает Арендодателю офис, и там были некоторые изменения, выполненные Арендатором, ухудшившие состояние офиса. Арендодатель просил привести всё в нормальное состояние, и не дождавшись этого от Арендатора, сделал восстановительный ремонт и удержал его стоимость из обеспечительного платежа. Арендатор не согласен со стоимостью (мы на стороне Арендатора). Есть ли варианты и перспективы оспорить действия Арендодателя?
Здравствуйте, Анатолий!
А что предусмотрено договором аренды относительно срока исполнения арендатором своего обязательства по приведению арендованного помещения в первоначальное состояние?
Могли бы Вы разместить здесь скан договора аренды для анализа его условий в совокупности?
Добрый день, Анатолий!
Согласно ч. 1 ст. 623 ГК РФ
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В свою очередь, арендодатель вправе требовать от арендатора привести арендованное имущество в первоначальное состояние. 4
Если ареедатор не пиивождит исмущемтво в первоначальное состояние в срок, указанный в договоре либо в письменном запросе арендодателя, арендодатель вправе самостоятельно привести имущество в первоначальное стояние, взыскав расходы на таое приведение с арендатора как убытки в соответствии с положениями ч. 1 ст. 15 ГК РФ
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере
Правила расчета убытков, подлежащих взвсканию с виновного лица, дано в ч. 2 ст. 15 ГК РФ
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
В данной ситуации следует оратить внимание на 2 обстоятельства:
1) На основании положений ст. 15 ГК РФ Вам следует направить арендодателю запрос о предоставлении копий документов о стоимости восстановительного ремонта (договора, сметы, документов остоимости строительных материалов (если применимо), и другие расходы, понесенные арендодателем). Вы можете оспаривать как стоимолсть алосстанолвительных работ, так и целечообразность несения тех или иных расходов (например, была необходимость заказывать доставку при наличии в собственности компании грузового автомобиля и пр).
При отказе арендодателя предоставить документы по запросу либо несогласии с указанной в них суммой нужно будет провести независимую оценку стоимости востановительного ремонта.
2) Слндует обратить внимание на сроки удержания. Если срок, установленный арендодателем в договоре лиибо в письменном требовании, для приведения имущества в пеовначальное состояние, либо установленный законом (ст. 314 ГК РФ) семидневный срок для исполнения обязательства не истек, то удержание стоимости восстановительного ремонта из суммы обеспечительного платежа произведено арендодателем неправомерно.
Если действия арендодателя неправлмерны, следует направить ему обоснованную претензию о возврате суммы обеспечительного платежа полностью либо ее части. Если арендодатель откажется возвращать сумму либ проигнорирует претензию, придется обращаться с иском с арбитражный суд по месту регистрации арендодателя.
Здравствуйте, Анатолий. Правомерность удержания суммы за восстановительный ремонт зависит от того, установлен ли договором срок в течение которого Арендатор обязан устранить недостатки помещения, если нет, то предлагал ли арендодатель в своем требовании конкретный срок для устранения недостатков?
Если Арендодатель произвел ремонт ранее такого срока, то можно требовать полный возврат стоимости восстановительного ремонта. Если же такой срок не установлен ни договором ни требованием Арендодателя, то он считается равным 7 календарным дням (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Что касается оспаривания стоимости ремонта, то по-хорошему нужно нанимать экспертную компанию для оценки стоимости восст. ремонта. Если помещение Вы уже передали и доступа к нему нет, то как верно указали коллеги, запросите у Арендодателя документы, обосновывающие стоимость ремонта, и по этим документам экспертная компания сможет провести свою оценку, результаты которой Вы сможете использовать для оспаривания суммы удержания. Если Арендодатель не предоставит документы, то Вам нужно будет в любом случае сначала предъявить письменную претензию о возврате суммы удержания, и по истечении срока ответа на неё (если договором не установлено, то это 30 календарных дней с даты отправки претензии — ч. 5 ст. 4 АПК РФ) либо при получении отказа, подавть иск в арбитражный суд по месту нахождения Арендодателя (если иная подсудность не указана в договоре аренды).
Вы можете обратиться ко мне в чат для составления необходимых запросов и/или претензии.
По правилам статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ):
Поэтому тут важно понимать, предусмотрены ли договором аренды какие-то определенные сроки, в течение которых арендатор в случае предъявления арендодателем соответствующего требования должен привести арендованный офис в нормальное (первоначальное) состояние.
Если этот срок пропущен арендатором, то у арендодателя есть право самостоятельно привести в помещение в первоначальное состояние. И тогда у арендодателя возникает право требовать с арендатора возмещение соответствующих убытков.
Если же такой срок договором аренды не предусмотрен, то применяются общие правила, предусмотренные статьей 314 ГК РФ, согласно которой:
В этом случае срок приведения помещения в нормальное состояние составляет 7 дней с момента предъявления арендодателем этого требования (если им в соответствующем уведомлении не установлен больший срок).
Что касается стоимости восстановительного ремонта, то оспорить его вполне можно. Необходимо в первую очередь запросить у Арендодателя обоснование такой стоимости, которую он предъявляет (смету, соответствующий договор, акты выполненных работ).
Получив такие подтверждающие (обосновывающие) документы, Арендатор может проверить их как на предмет перечня и объема указанных работ, так и на предмет их стоимости (с привлечением независимого оценщика).
А далее, если имеются основания для оспаривания стоимости восстановительного ремонта, то следует обратиться к Арендодателю с письменной претензией, к которой приложить документы, опровергающие указанную им стоимость.
Если претензия не будет удовлетворена, тогда придется обращаться в суд с иском о взыскании полностью или в части обеспечительного платежа.