Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Утеряны акт приема-передачи недвижимости и расписка о передаче денежных средств. Каковы последствия?
При продаже загородной недвижимости в Подмосковье покупатель просит меня предоставить передаточный акт и расписку о передаче мною, покупателем, бывшему продавцу денежной суммы за приобретённые объекты недвижимости. Эту недвижимость я приобрёл в январе 2018 г. Но названные документы утеряны, в Росреестре их нет, и бывший продавец отказывается помочь в их восстановлении.
Требующий акт и расписку покупатель выражает мне своё опасение, мол, как бы прежний продавец после совершения между нами сделки не возбудила дело о возврате ей недвижимости в связи с отсутствием указанных документов.
Прошу подсказать, возможно ли такое и стоит ли опасаться этого?
- 20201019_142826.jpg
- 20201019_142826.jpg
- 6.jpeg
- 8.jpeg
- 10.jpeg
- 12.jpeg
Здравствуйте.
А договор у вас есть?
Возможно в договоре указано что недвижимость считается переданной и деньги уплачены, то есть договор включает в себя акт приема-передачи и расписку.
Здравствуйте, Михаил!
Покупатель, вероятно, переживает не возникло ли в пользу Вашего продавца ограничение прав, обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона. Такое возможно, если между Сторонами при совершении сделки окончательно не произведены взаиморасчеты, т.е. за Вами остался долг по оплате за недвижимость по договору в силу ст. 489 Гражданского кодекса РФ, например (если договором купли-продажи была предусмотрена оплата в рассрочку).
Следует исходить из того, что стороны, совершая сделку, действуют исходя из принципа добросовестности и разумности. Ваш покупатель в данном случае явно перегибает
просит меня предоставить передаточный акт и расписку о передаче мною, покупателем, бывшему продавцу денежной суммы за приобретённые объекты недвижимости.Михаил
Эти документы Вы предоставлять покупателю не обязаны.
Действуя добросовестно, покупателю достаточно заказать выписку из ЕГРН, чтобы получить полную информацию, в т.ч. по ограничениям/обременениями в отношении объекта недвижимости.
Удачи Вам и всего хорошего!
Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено:
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Прежнему продавцу была произведена полная оплата соответственно в полной сумме согласно договора наличными через банковскую ячейку. То есть ни рассрочки, никаких задолженностей вообще не было. Да и продавец на протяжении почти трёх лет после продажи никаких вопросов, тем более претензий, не предъявляла.
Здравствуйте Михаил!
1. По поводу передаточного акта.
В том случае, если в Росреестре отсутствует акт приема-передачи недвижимого имущества, то вероятнее всего в договоре купли-продажи, который вы подписали с прежним собственником, имеется пункт о том, что договор имеет силу передаточного акта.
В соответствии с ч.1 ст.556 ГК РФ
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, указание в договоре купли-продажи положения о том, что договор имеет силу передаточного акта достаточно, имеет юридическую силу, и отдельного подписания акта приема-передачи не требует.
Рекомендую Вам указать покупателю на данный пункт договора купли-продажи и на ч. 1 ст.556 ГК РФ.
2. По поводу расписки о передаче денежных средств.
Такая расписка и не должна быть в Росреестре.
Посмотрите внимательно пункты договора купли-продажи по поводу того, каким образом между вами и продавцом производился расчет за объект недвижимости. Если в договоре указано, что денежные средства полностью переданы продавцу до подписания договора купли-продажи, то указания на это положение вполне достаточно для вашего покупателя, и никакой распиской подтверждать передачу денег не нужно.
Кроме того, получите в Росреестре расширенную выписку на объект, и предъявите покупателю, что обременения, такие как ипотека, залог, на недвижимость отсутствуют. Это также является гарантией того, что бывший собственник не имеет прав притязать на недвижимость.
Если бы в договоре купли-продажи было указано о том, что вы не полностью рассчитались с продавцом, то возникла бы ипотека в силу закона, о чем должно быть указано в выписке на объект.
Так,
ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Кроме того, если объект недвижимости обременен ипотекой в пользу бывшего собственника, то вы не сможете продать его без согласия последнего.
Поэтому вам нужно грамотно все это донести до вашего покупателя, чтобы развеять его опасения.
Если в Выписке на объект недвижимости отсутствует сведения об ограничении / обременении права собственности в виде ипотеки, залога — то это является подтверждением того, что на момент подачи документов в Росреестр были представлены доказательства полного расчета с продавцом.
Предъявите покупателю трехсторонний договор с банком на основании которого была предоставлена в аренду ячейку для хранения денежных средств. В нем должно быть прописано при каких условиях продавец имеет право доступа к денежным средствам из ячейки. Возможно в банке удастся получить справку о том, что денежные средства из ячейки были выданы продавцу.
Тот факт, что право собственности зарегистрировано в Росреестре также подтверждает, что был предоставлен Акт приема-передачи. Без отдельного акта, либо указания в договоре условия о том, что он имеет силу передаточного акта, переход права собственности на вас в Росреестре не зарегистрировали бы.
Покупатель полагающийся на информация в ЕГРН об отсутствии ограничений на недвижимость будет считаться добросовестным и у него не может быть истребована данная недвижимость, если в ЕГРН никаких ограничений или залога нет.
При этом вполне возможно что при неполной оплате ипотека на дом не была зарегистрирована, так как она регистрируется по заявлению залогодателя или залогодержателя, но в этом случае вина в отсутствии регистрации ипотеки будет на залогодателе, а новый покупатель будет добросовестным.
Разъясните ему положения ст. 302 ГК РФ о том что имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, кроме случаев хищения, утери, или случаев выбытия из владения помимо воли.
Договор не включает в себя акт приема-передачи и расписку. Полная оплата соответственно в полной сумме согласно договора была произведена наличными через банковскую ячейку.