Межевание земельного участка - кадастровая карта

Question

Добрый день, хотелось бы понять риски, возникающие при приобретении немежеванного участка под индивидуальное жилищное строительство в черте подмосковного города (г. Звенигород Московской области). Дело в том, что по рассматриваемому участку и находящемуся на его территории дому кадастровые данные являются старыми (1999 г. - кадастровая карта показывает отсутствие межевания, так как данные относятся к периоду ранее 2006 г.). Тем не менее, у участка и у стоящего на нем дома имеются кадастровые номера, выписки из ЕГРП нами получены. Мы приобретаем данное жилье и участок не в ипотеку, так что межевание в данном случае вроде бы не является критичным. С другой стороны, перед покупкой хотелось бы понимать все риски, связанные с его отсутствием.

Ольга Романова · Answer

Добрый вечер! Как вы правильно заметили, отсутствие межевания не препятствует обороту земельных участков, а также межевание не требуется в обязательном порядке для продажи участка (ст 43 218-ФЗ от 13.07.2015 года). Если есть возможность, то в правоустанавливающих документах посмотрите наличие описания местоположения земельного участка. Может быть есть какие-либо координаты, хотя бы в старых системах. И если кадастровый инженер сейчас сможет их перевести в действующие, то можно сделать вынос в натуру участка (установить колышки на местности). При выносе в натуру может оказаться так, что участок будет меньшей площадью, чем в документах. Так как на участке есть дом, то такого, что участок может оказаться совсем в другом месте, быть не должно. Но проверить описание лучше всего. Также не помешает получение сведений из государственного фонда данных, полученных в результате землеустройства, в Росреестре. Такой запрос поможет в поиске любого графического материала относительного земельного участка, ответ пригодится при составлении межевого плана (ст 22 218-ФЗ от 13.07.2015 года). Риск при отсутствии межевания увеличивается, если не установлен забор или любое ограждение, могут начаться споры с соседями, то есть, при установлении границ они либо откажут в согласовании, либо захотят часть территории, утверждая что это их земля и они ей всегда пользовались. Также при уточнении границ может выясниться что есть пересечение с границами соседнего участка, который был отмежеван с ошибками. Тогда придется договариваться с соседом, чтобы он «двигал» свой участок. Это может быть сопряжено с судебными процессами и тратой денег. Но если подобного нет, то в целом покупать такие участки можно, но лучше не тянуть и делать межевание, чем быстрее тем лучше. Всего хорошего!

Анна Соловьева · Answer

Здравствуйте, Ольга. Статьей 17 Федерального закона от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве», установлено, что межевание объекта землеустройства включает в себя определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование. При уточнении границ земельного участка в силу ч.9 ст.38 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. В соответствии с п.9 Указа Президента от 27.10.93 № 1767, согласно которому, при отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после государственной регистрации права собственности на землю должен был произвести установление и оформление границ земельного участка и выдать собственнику копию чертежа границ участка. До этого единого порядка кадастрового учета не было. Объекты капитального строительства учитывались БТИ, а земли – органами власти. Все объекты недвижимого имущества, зарегистрированные до 24.07.2007 г. с присвоением им условных номеров, согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» получили статус ранее учтенных. Это же касается земель с актуальными имущественными правами, которые по каким-то причинам в реестр не внесены. Поэтому ваш участок по всей видимости носит статус «ранее учтенный», если его границы определены и имеются кадастровые номера. Для того чтобы зарегистрировать участок, вам необходимо пройти упрощенную процедуру- это норма для недвижимости с указанным статусом. Для этого вам нужно подать в Росреестр заявление, документы подтверждающие право собственности, сама процедура межевания при этом не считается обязательной. Справки о том, что этот участок когда-то , кому-то выдавался тоже брать не нужно. Поэтому рисков как таковых в вашей ситуации нет. Вам лишь нужно пройти упрощенную процедуру регистрации вашего ранее учтенного земельного участка. В случае возникновения вопросов или необходимости в юридической помощи по ведению дела, а также составлению юридических документов, вы можете обратиться ко мне написав в личном чате на данном сайте. С уважением, Анна Соловьева.

Василий Шишкин · Answer

Здравствуйте, Ольга! Риски есть, но если как-то границы установлены, к примеру есть ограждение, то действует положения закона. Согласно п. 10 статья 22 218-ФЗ по требованиям к межевому плану определено, что в случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. То есть границы остаются так как есть. Но при межевании требуется согласование с соседями и вот тогда могут возникнуть судебные тяжбы, но 15 лет их решает. Могут возникнуть проблемы с отступами дома и построек от границ, но также 15 лет их решает. Конечно, принимается во внимание, что дом зарегистрирован.