Планирую делать мини-отель на 10 номеров

Добрый день! Вы не указали какой вид разрешенного использование у участка в настоящий момент и наименование здание в настоящий момент также и его назначение. Если вы купили жилой дом и хотите его реконструировать, то экспертиза не потребуется. Необходимо подать заявление о планируемой реконструкции на основании ст 51.1 ГрК РФ. Но не факт, что вам дадут положительный ответ, потому как дом если ветхий, то строился давно и в настоящий момент может не соответствовать по отступам градостроительному регламенту. 

Если вы приобретали нежилое здание, то его реконструкция будет проходить с условием требований ст 51 ГрК РФ. Здание гостиницы должно соответствовать требованиям 

Также обратите внимание на  Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 N 1085  «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации», СП 257.1325800.2016 о требованиях к зданиям гостиниц. 

Также хочу отметить что вам самому надо решать какой выбрать путь. Строить жилой дом или нежилое здание вот так просто тоже не получится решить, надо отталкиваться от имеющегося назначения участка и здания. Но хочу отметить, что в соответствии с п 39 ст 1 ГрК РФ

  объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Если в данный момент это жилой дом, то разделить его на комнаты для создания мини -гостиницы не получится официально. Также перевод жилого дома в нежилое здание не очень простой путь и сопряжен с изменение ВРИ участка для начала. Если участок под ИЖС и жилой дом использовать как гостиницу и сдавать не на длительный срок в наем комнаты, а как номера краткосрочно, то это нарушение целевого назначения участка и здания. 

ст 671 ГК РФ. 

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

ст 8.8 КоАП РФ 

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Удачи! 

Здравствуйте.

Реконструировать дом рекомендую сразу как нежилое (впоследствии сэкономите деньги и время на перевод его в нежилой фонд).

Также рекомендую готовить объект к легальной гостиничной деятельности (сдача в аренду квартир все равно рано или поздно попадет под проверку).

Согласно пункта 4 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации экспертиза не проводится в отношении проектной документации в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

Здравствуйте, согласно ст. 49 Градостроительного кодекса

Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Ваши услуги будут соответствовать всем признакам гостиничных услуг, а в случае декларирования ИЖС со сдачей в найм квартир по смыслу п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т.д. Соответственно, использование гражданином-собственником принадлежащей ему квартиры в качестве «гостиничного номера», т.е. для расселения посторонних ему граждан, противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ.

Добрый день, Андрей!

По описанию, я понимаю, что кинотеатр «Заря».

Считаю, что оптимальный путь это комплекс апартаментов:

СП 257.1325800.2016 Здания гостиниц. Правила проектирования

апарт-отель: Гостиница, номерной фонд которой состоит из номеров категории «студия» или «апартамент».

Примечание — Отличие «апарт-отеля» от «комплекса апартаментов» заключается в том, что в «апарт-отеле», как в любой гостинице, должна быть служба приема, а также оборудование для предоставления услуг питания (завтрак) и дополнительных услуг. В «комплексе апартаментов» соблюдение этих требований не является обязательным.

Требования иные.

Экспертиза потребуется, но в прохождении ее сложности нет.

А можно и капитальный ремонт с перепрофилированием отдельно стоящего здания для размещения комплекса апартаментов.

Конечно, по капремонту — лучший путь, но могут быть у местного строй надзора претензии и вы хотите снести деревянную часть, а это уже реконструкция.

Еще сложности могут быть у вас по ТУ на ресурсы, в гостинице потребность больше по ним.