Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Компенсация коммунальных платежей по Договору аренды арендатором, арендодатель ИП УСН "доходы"
Здравствуйте.
Я как физ.лицо, до регистрации ИП, купила нежилое помещение. Буду как ИП УСН 6% сдавать его в аренду организации (арендатор АО на основной системе налогообложения).
Переменная составляющая арендной платы это компенсация моих расходов по оплате электроэнергии, газа, воды — это то, что арендатор тратит по счетчикам. Можно ли это грамотно отразить в Договоре аренды так, чтобы мне не пришлось платить 6% налог с этой компенсации? Ведь по сути это мои расходы (а не доходы) как физ.лица, ведь владею помещением как физ.лицо.
Если бы я не сдавала помещение в аренду, то коммунальные платежи бы мне платить не пришлось: здание целиком нежилое, никакая управляющая компании фиксированные платежи не собирает. Об этом нашла Письмо от 29.04.2019 № 03-04-07/31733 Минфин из общей суммы компенсации по оплате коммунальных услуг исключил платежи, рассчитанные на основании показателей счетчиков… они не образуют экономической выгоды у арендодателя (однако, там речь о жилых помещениях, применима ли аналогия, не знаю). Или раз помещение используется мною для извлечения прибыли, то автоматически считается, что я владею им как ИП?
Варианты:
1. Не называть в Договоре аренды их «переменной составляющей арендной платы», а назвать компенсацией арендных платежей мне как собственнику-физ.лицу, и возможно отразить отдельные мои банковские реквизиты как физ.лица в Договоре. Могут ли быть двойные реквизиты арендодателя для разных типов платежей в Договоре аренды?
2. Составить (помимо Договора аренды) агентский Договор с арендатором, где четко будет понятно, что я лишь вынужденный посредник в платеже, и это не является моей сферой деятельности (мой единственный код 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом). Однако, если арендатор будет мне перечислять компенсацию на счет ИП, то наверняка автоматически для налоговой я все равно буду должна заплатить 6%?
3. Обязать по Договору аренды арендатора самому подавать данные счетчиков и производить оплату в коммунальные службы, прямо указав номер лицевого счета и сбытовой компании в тексте. Правомерно ли это? Я понимаю риск, что арендатор может не оплатить вовремя счет, но эта организация снимает данное помещение давно до меня, и зарекомендовала себя как надежный контрагент. Как подстраховку, написать в Договоре аренды штраф в случае несвоевременной оплаты в виде пеней, которые может выставить сбытовая компания.
Буду благодарная за четкую формулировку для Договора аренды.
Возможно есть еще какой-то вариант?
PS ИП зарегистрирован в Москве, помещение в г. Калуга
2. Составить (помимо Договора аренды) агентский Договор с арендатором, где четко будет понятно,Ирина
Ирина, добрый день! В приведенном письме Минфина речь идет о ндфл, там действительно с учетом положений ст. 211 НК РФ платежи, передаваемые на оплату КУ, стоимость которых формируется с учетом показаний прибора учета, не включается в состав доходов в натуральной форме. В случае с ИП и оплачиваемыми ему арендатором коммунальными платежами по используемому имуществу вопрос с исключением данных платежей из налоговой базы ИП решается заключением агентского договора поскольку в этом случае на основании п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ такие поступления являются доходом ИП, но не включаются в его налоговую базу
Ведь по сути это мои расходы (а не доходы)Ирина
В общем верно, но у Вас же УСН доход, а данный налоговый режим не предполагает учета расходов в принципе.
Ирина, добрый день!
Согласно Письму Минфина РФ от 22.05.2017 № 03-11-06/2/31137
Таким образом, сумма возмещения расходов на оплату коммунальных услуг учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Т.е. в доходы Вы включаете сумму по коммунальным услугам.
Из предложенных Вами вариантов в целях избежания уплаты налога с сумм возмещения расходов на уплату коммунальных платежей можно выбрать второй или третий.
Так, Вы можете заключить с арендатором агентский договор (глава 52 ГК РФ), по которому совершаете действия по организации снабжения помещением коммунальными услугами, приема денег за коммунальные услуги от арендатора (принципала) и перечислению их РСО. В таком случае Вы платите налог с вознаграждения, получаемого по агентскому договору от принципала. В доход не входит сумма денежных средств от принципала, перечисляемая поставщикам услуг за коммунальные услуги.
Или же в договоре аренды прописать, что арендатор самостоятельно уплачивает коммунальные платежи поставщикам коммунальных услуг.
Если этот «доход» придет на счет ИП, то придется вот этот момент каким-то образом доказывать налоговой, что это не включается в налоговую базу? Наверняка в сервисе типа Контрур.Эльба этот платеж автоматически подгрузится как доход с начислением 6%...
При наличии агентского договора он не должен учитываться в КУДиР у ИП на основании п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, как этот момент будет отрабатываться в контурЭльбе не подскажу. Если с этим какие-т сложности предполагаются можно предложит арендатору заключить прямые договоры с РСО прописав этот момент в договоре аренды — что эти платежи не входят в состав арендной платы и приобретение коммунальных ресурсов в связи с использованием арендуемого помещения арендатор осуществляет самостоятельности посредством заключения прямых договоров с РСО. На период до заключения таких договоров можно пока использовать агентскую схему