Договор ДДУ. Убытки.Судебная практика

Question

Добрый день! Мной как физ.лицом в 2019г. заключён договор участия в долевом строительств (см. скан) с одной из организаций(Застройщик). Денежные средства на жилье были получены посредством заключения кредитного (ипотечного) договора в Сбербанке. По условиям договора деньги Сбера должны были поступить на эскроу счет. Оформив кредитный договор на 2500000 рублей, ежемесячно (6 мес.) оплачивал кредит в соответствии с графиком платежей, итого выплатил 160 000 рублей процентов. По итогу договор долевого строительства не был зарегистрирован Росреестром (см. скан), в суде он тоже никем оспорен не был, как пояснил юрист Застройщика-я обязан был сам осознавать все риски и никто не просил меня «брать» кредит, разговор окончен. Я дважды писал претензии и в банк и Застройщику В результате чего я в срочном порядке расторг кредитный договор чтобы бестолково не платить проценты по нему. Как вернуть уплаченные мной проценты(полагаю что это убытки) через суд?Судебная практика по ст.434.1 ГК крайне скудная и «неоткатанная». Как лучше заявиться-ст. 15, 434.1 или вообще по Защите прав потребителей? Интересует свежая судебная практика касаемая данной ситуации. Заранее спасибо!

Рузана Дзыбова · Answer

Здравствуйте Андрей Юрьевич! Считаю, что вы должны отстаивать свои права по возмещению убытков, в виде уплаченных процентов по кредитному договору, именно как потребитель. По кредитному договору денежные средства вам были банком предоставлены строго на определенную цель — финансирование строительства жилья по ДДУ. Кредитный договор с банком был расторгнут поскольку по причине невозможности целевого использования кредитных средств из отказа в регистрации права на объект по ДДУ. Отказан в регистрации произошел исключительно по вине застройщика, который не соответствовал требования, предъявляемым к нему Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». И данный отказ влечет необходимость возврата кредитных средств, выданных на строительство объекта, уплаченные вами проценты за пользование кредитом являются вашими убытками, которые подлежат возмещению застройщиком. Ст. 15 ГК РФ 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) 7. В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков. Например, по этому делу https://zheleznodorozhniy--bur... суд взыскал с Застройщика убытки в виде уплаченных процентов по кредитному договору и страховой премии. Застройщик также как в вашем случае не имел права на привлечение денежных средств граждан. Также считаю, что «отфутболивание» вас к банку по вопросу возмещения убытком совершенное необоснованна. Банк здесь не при чем, он выдал кредит и имеет право на получение предусмотренных договором процентов. Вы правы в том, что практика судов общей юрисдикции по данному вопросу не отличается единообразием. https://legalacts.ru/sud/opred... Здесь ВС РФ посчитал, что если покупатель, заключивший с застройщиком договор долевого участия в строительстве, в целях финансирования покупки привлек банковский кредит, но впоследствии столкнулся с просрочкой застройщика в передаче ему положенной квартиры и расторг договор, он не праве требовать от застройщика возмещения в качестве своих убытков процентов, которые он уплачивал банку за пользование кредитом в период просрочки, так как уплата этих процентов не находится в причинной связи с просрочкой застройщика и не может быть отнесена ни к категории реального ущерба, ни к категории упущенной выгоды. Но я все-таки считаю, что эта ситуация немного другая, чем ваша. Здесь нарушение Застройщика выразилось в просрочке передачи квартиры. В вашем же случае застройщик вообще не соответствовал требованиям, предъявляемым ему законодательством, что делает вообще бессмысленным и не нужным заключение кредитного договора. Подытоживая сказанное, считаю, что пробовать стоит, обращаться в суд общей юрисдикции с иском о защите прав потребителя к застройщику.

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. Поскольку в уведомлении об отказе в государственной регистрации права собственности прямо указана вина застройщика, то Вам следует с него взыскивать данные убытки. Именно по вине застройщика Вам отказали в регистрации. В силу ст. 15 ГК РФ 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Также тут конечно можно применять ФЗ «О ЗПП».