Оплата покупки квартиры с помощью аккредитива

Question

Покупаем квартиру (вторичное жилье). Дом заселен в 1989 году, мать нынешних хозяев получила ордер и въехала. В 2010 году квартира была приватизирована. На момент приватизации в квартире прописаны 3 человека – хозяйка и ее двое совершеннолетних детей. Дети от приватизации отказались в пользу матери. В итоге она с 2010 года единоличная собственница квартиры (есть ЕГРН, ЕГРН перехода собственности и архивная выписка из домовой книги). В 2019 году хозяйка квартиры скончалась, оставив квартиру детям (дочери и сыну по 1/2). Они вступили в права собственности в марте 2020 (документы есть). Также, в 2015 году, в квартиру была прописана внучка хозяйки (дочь дочери на данный момент ей 5 лет). На данный момент оба взрослых собственника прописаны в другом месте (в паспортах проставлены штампы о новой прописке), а ребенок прописан с матерью по новому адресу, что подтверждается свидетельством о регистрации по месту жительства (прилагается). НО! В выписке из лицевого счета по старому адресу они все еще числятся, поскольку документы на выписку отправлены фельдъегерской связью и идут от 30 до 45 дней. Из документов также нам предоставлены: договор приватизации, выписка из лицевого счета на момент приватизации, водительские права обоих собственников, архивная выписка о приватизации с отказами. 30.11 назначена сделка, оплачена страховка жизни и недвижимости, произведена оценка (все за наш счет). По договору — 40% ипотека, 60% собственные средства. Квартира для нашего региона весьма недешевая трешка. И вдруг — камень преткновения — продавцы требуют внесения собственных средств наличными в момент сделки под расписку. Мы же были уверены, что оплата пройдет через аккредитив. Слишком большая сумма. Собственно, вопросы: 1. Чем нам грозит сделка, предлагаемая продавцом. Если договор через ЕГРН не пройдет, а они, допустим, исчезнут? 2. Агенство недвижимости предоставляет страховку на полное покрытие в случае лишения нас недвижимости. Какова практика применения таких страховок. Можем ли мы реально на это рассчитывать? (агенство крупнейшее в городе, 25 лет работы) 3. Стоит ли идти на компромисс и предлагать половину собственных средств наличными, половину через аккредитив? 4. Какие подводные камни применения аккредитивов? (хотим сделать 2 счета — по одному на собственника). 5. Нужны ли в данном случае расписки (и как их вытребовать у продавца поле получения денег с открывшегося аккредитива?) или достаточно выписки со счетов (и сможем ли мы получить эти выписки — сделка в сбере)? 6. Какие условия раскрытия счета поставить оптимально? (у нас электронная регистрация сделки) PS продавцы говорят, что им срочно нужны деньги и при других условиях они бы даже не стали с нами терять время. НО! при заключении авансового договора на покупку еще никто не знал, сколько у нас собственных средств. А вдруг у нас только минимальный первоначальный взнос? А теперь им нужно 60% наличными вдруг. Спасибо большое

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Елена. продавцы требуют внесения собственных средств наличными в момент сделки под расписку. Елена Сейчас как правило самой сделке предшествует предварительный договор, в котором конкретизируется способ и порядок расчетов. После его заключения любые изменения возможны только по соглашению между сторонами. Согласно п.3 ст.429 ГК РФ 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Соответственно, если способ и порядок расчетов были согласованы в предварительном договоре, то можете настаивать на том, что былдо избрано изначально. Кроме того, следует обратить внимание, что Сбербанк во всех случаях настаивает на перечислении в том числе и собственных денежных средств после регистрации перехода права с помощью их сервиса безопасных расчетов. Можете ссылаться на банк и утверждать, что предложенный продавцами способ не осуществим. 1. Чем нам грозит сделка, предлагаемая продавцом. Если договор через ЕГРН не пройдет, а они, допустим, исчезнут? Елена В худшем случае придется взыскивать денежные средства в судебном порядке на основании п.4 ст.453 ГК РФ , при этом будет ли плетежеспособен покупатель на момент исполнения судебного решения, неизвестно. 2. Агенство недвижимости предоставляет страховку на полное покрытие в случае лишения нас недвижимости. Какова практика применения таких страховок. Можем ли мы реально на это рассчитывать? (агенство крупнейшее в городе, 25 лет работы) Елена Невозможно говорить о какой-либо практике, не зная условий такой страховки. В своем регионе не знаю ни одного подобного случая страховых выплат. 3. Стоит ли идти на компромисс и предлагать половину собственных средств наличными, половину через аккредитив? Елена Вам как покупателю такой способ не выгоден и не небезопасен. Скорее всего, речь не об аккредитиве, а о сервисе безопасных расчетов, так как речь об ипотеке от сбербанка. Сбербанк подключил нас к безопасным расчетам. Это ведь другое? Аккредитив и сервис безопасных расчетов — это два разных способа, хотя они и несколько схожи. Ниже привожу, как выглядит в ДКП положения о расчетах сторон с помощью сервиса безопасных расчетов 2.1. Стоимость Объекта недвижимости составляет 6 400 000 (Шесть миллионов четыреста тысяч) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Расчеты осуществляются в следующем порядке: 2.1.1.Часть стоимости в размере 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей оплачены Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора. Подписывая настоящий договор, Продавец подтверждает получение указанных средств в полном объеме. 2.1.2. Оставшаяся часть стоимости Объекта недвижимости в размере 6 375 000 (Шесть миллионов триста семьдесят пять тысяч) рублей, в том числе из них: 2 900 000 (Два миллиона девятьсот тысяч) рублей — кредитные средства, предоставляемые Покупателю ПАО «Сбербанк России», ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, местонахождение: г. Москва, адрес: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19 (далее – Кредитор) в соответствии с Кредитным договором № _______, заключенным ___.______.20__ года в ______ между Покупателем и Кредитором (далее – Кредитный договор) и 3 475 000 (Три миллиона четыреста семьдесят пять тысяч) рублей — собственные денежные средства Покупателя оплачиваются с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»), ИНН 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/счет 30101810400000000225, БИК 044525225. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является Покупатель. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором. 2.1.3. Перечисление Продавцу денежных средств, предусмотренных п.2.1.2 настоящего договора в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС», ИНН 7736249247 по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка на счет 40817810........................, открытый на имя… в… отделении N 8630 ПАО Сбербанк, БИК 045805602, к/с 30101810300000000602. 2.1.4. Перечисление денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в срок до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, указанный в п. 1 Договора к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 4. Какие подводные камни применения аккредитивов? (хотим сделать 2 счета — по одному на собственника). Елена Еще раз обращаю внимание, что речь скорее всего не об аккредитиве, тем более Вы говорите о двух счетах. Больше всего на себя обращает внимание затягивание сроков расчетов. В ДКП как правило речь идет о переводе средств с номинального счета на счета продавцов в течение 5 дней со дня получения владельцем номинального счета сведений из ЕГРН о регистрации перехода права на покупателя. На практике эти 5 дней растягиваются до недели-двух. 5. Нужны ли в данном случае расписки (и как их вытребовать у продавца поле получения денег с открывшегося аккредитива?) или достаточно выписки со счетов (и сможем ли мы получить эти выписки — сделка в сбере)? Елена Выписка по счету уже достаточное доказательство расчетов. 6. Какие условия раскрытия счета поставить оптимально? (у нас электронная регистрация сделки) Елена Во-первых, как уже говорил, у вас не аккредитив, и там ничего не раскрывается, а во-вторых, условия перевода с указанного номинального счета Вам выбирать не придется, их Вам укажет Сбербанк и будет настаивать. Если у Вас есть другие вопросы, касающиеся Вашей сделки и ее сопровождения, Вы можете обратиться ко мне в чат.