Покупка квартиры без документов у родственников

Здравствуйте, Антон!

Имеет большое значение то обстоятельство, каких именно документов на квартиру нет у продавцов. Зарегистрировано ли их право собственности в ЕГРН? По каким основаниям они в свое время приобрели право собственности на данную квартиру?

Здравствуйте.

Вам следует заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и условием о задатке в размере 80 % цены договора и последующей оплате 20 % после заключения основного договора. 

Данная конструкция предусмотрена действующим законодательством, свидетель в данном случае не нужен. 

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Покупаю квартиру за хорошую цену без документов так ещё и свойская так как беру у родственников.

Антон

Здравствуйте. Не совсем понимаю, что значит квартира без документов? Ведь это даже не б/у смартфон какой-нибудь. Квартира объект недвижимости, право собственности на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре. Потому будьте добры, поясните, что значит без документов.

Здравствуйте, Антон.

Не смотря на закрытие Вами вопроса, все же выскажу и свою позицию, поскольку она внесет существенные коррективы при принятии Вами решения, какой Вам договор все-таки нужен.

Вы указываете:

я плачу наличными 80%, а остальные 20% отсрочка из-за документов, при этом жить я могу начать уже через 1 мес с момента подписания акта передачи.

Антон

Это наследство, но наследник ещё не вступил поэтому 3 года

Во-первых, предварительный договор тут невозможен в принципе. По крайней мере по своему правовому содержанию это будет не предварительный договор, и правила, предусмотренные ст.429 ГК РФ, тут применяться не могут. Это следует из разъяснений Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

23…

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Поскольку не применимы положения ст.429 ГК РФ, то установить и обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи в будущем, нельзя поименовать задатком и те 80%, которые Вы передадите.Это предварительная оплата, а не задаток.

Как указал уже коллега Колковский — это договор купли-продажи будущей вещи (однако не применимы приведенные им разъяснения Пленума ВАС, так как договоры купли-продажи недвижимости не регистрируются с 2013 года, регистрируется только переход права к покупателю, а это невозможно до получения свидетельства о праве на наследство продавцом).

При этом, в случае если на настоящий момент не истек 6-месячный срок со дня смерти наследодателя (бывшего собственника квартиры), и в течение этого срока объявятся другие наследники, то такой заключенный Вами договор купли-продажи будущей вещи рискует быть признанным незаключенным, так как в нем не принимали участия все наследники, как собственники. А между тем, в силу ст.209 ГК РФ, именно собственнику принадлежит право распоряжаться своим имуществом, при этом п.1 ст.432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, когда между всеми его сторонами достинуто соглашение по существенным услвоиям.

Следовательно, на текущий момент заключать договор купли-продажи будущей вещи, да еще с передачей 80% стоимости -это большой риск.

Стоит отметить, что в случае, если регистрация права по этим причинам сорвется, то и применить положения ст.381 ГК РФ о возврате задатка продавцом не будут применимы, поскольку это не задаток, так как договор купли-продажи фактически не заключен. Грубо говоря, возвратить Вы сможете деньги только как неосновательное обогащение, причем при условии платежеспособности на тот момент продавца.

Во-вторых. Регистрация права собственности наследником на квартиру возможна не через 3 года,  а после выдачи свидетельства о праве на наследство, то есть через 6 месяцев со дня открытия наследства. Если же 3 года нужны для того, чтобы наследник не платил НДФЛ, то это его не спасет от налогооблажения, так как в силу ст.223 НК РФ

1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 - 5 настоящей статьи,дата фактического получения дохода определяется как день:

1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме;

Соответственно через 3 года, после того как в налоговый орган попадут сведения из ЕГРН (после регистрации перехода права), наследник получит немалый такой штраф по ст.119 НК РФ за непредоставление налоговой декларации. 

Если продавцу квартиры требуются деньги, то тут уместен предварительный договор, но с гораздо меньшей суммой задатка (аванса), а остальная сумма может быть проведена договором займа.

Вообще, конечно, в таком режиме вопросы о миллионах и правах собственности на недвижимость не решаются. И просто напросто неуместно использовать какие-либо шаблоны.

Настоятельная Вам рекомендация — индивидуально проконсультироваться с юристом с подробным изложением Ваших обстоятельств, и уже после этого прийти к какому-то осознанному решению, как поступить, и какие договоры составлять.