Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Кому будет принадлежать земля под зданием апартаментов после сдачи по ДДУ? Кому будут принадлежать холлы, общие коридоры и т.д. Для этих апартаментов?
Застройщик стоит апартаменты гостиничного типа (НЕЖИЛОЕ) на земле, которая ему принадлежит по праву собственности. После сдачи здания и получения дольщиками собственности, кому будет принадлежать земля под зданием? Застройщику? Тогда он будет в праве взымать арендную плату или ввести какие-либо ограничения? Так же вопрос, кому будут принадлежать общие холлы, коридоры, подъезды и т.д.?
ВНИМАНИЕ! Важно, что речь именно про нежилой объект по ДДУ.
- Screenshot_4.jpg
- Screenshot_5.jpg
Здравствуйте Александр!
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ в ст. 1 устанавливает:
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, как части земельного участка (это если несколько участников ДДУ), так и сами помещения (коридоры и холлы) будут принадлежать собственникам, которые зарегистрировали свое право собственности в установленном порядке.
Следовательно, собственники будут вправе распоряжаться своим имуществом в соответствии со ст. 209 ГК РФ, то есть взымать арендную плату и т. д.
Здравствуйте, Петр!
После сдачи здания и получения дольщиками собственности, кому будет принадлежать земля под зданием? Застройщику?
Земля под зданием будет принадлежать дольщикам нежилых помещений, в силу ст. 552 ГК РФ, если иное не установлено договором ДДУ.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Как отмечено в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации
41. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.
То-есть к отношениям собственников нежилых помещений по поводу общего имущества здания применимы нормы законодательства, регулирующие правоотношения собственников жилых помещений МКД.
кому будут принадлежать общие холлы, коридоры, подъезды и т.д.?
В силу ст. 289 ГК РФ доля в праве собственности на общее имуществе будет принадлежат собственнику нежилого помещения.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Удачного, Вам дня!
Здравствуйте Пётр.
Право залога у банка на земельный участок в силу п.8 ст. 13 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прекратится с момента передачи Вам объекта ДДУ.
С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляютсяпо подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
На основании федерального закона у участника ДДУ возникает как право залога на строящийся объект, так и на земельный участок (п.1 ст. 13 Закона о долевом участии). Т.е у Вас тоже будет залог на зем. участок и он тоже прекратится в момент подписания акта приёма передачи.
Что касается банкротства застройщика, то в силу п. 6 ст. 13 Закона о долевом участии и частью. 2 ст. 15 Закона о долевом участии при согласии банка по привлечению денежных средств со стороны участников долевого строительства право залога банка на зем. участок возникшего по договору залога и право залога на зем. участок возникшего в силу закона у участника ДДУ приобретают равную силу и при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 (банком) настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. Т.е здесь банк никакого приемущества иметь не будет.
Хочу отметить, что в случаях, предусмотренных частями 6 и 7 (т.е когда банк имеет право залога на зем. участок) настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков целевыми кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По возникшим вопросам готов проконсультировать.
С уважением, юрист Валерий.
Валерий, а вот это верно же: "Нахождение земельного участка под залогом у банка означает, что право на земельный участок не может перейти к долевым собственникам нежилых помещений до погашения предмета залога."
такое утверждение верно когда отношения не подпадают под ФЗ 214.
Например ст. 39 Закона об ипотеке
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Закон о долевом участии считается более специальным по сравнению с 214 ФЗ, поэтому имеет приоритет.
В законе об ипотеке установлена возможность признания отчуждения недвижимости (здание, зем.участок) недействительной и возврата сторон в изначальное положение.
214 ФЗ легализуется иная возможность, а именно автоматическое снятие залога с зем. участка после принятия объекта, а до принятия объекта при согласии банка залоги банка и участников (у участников право залога на зем. участок автоматом возникает после заключения и регистрации ДДУ) уравниваются в силе. Согласие банка получено, так как в противном случае у застройщика не было бы права привлекать денежные средства по дду.( нарушение п.6 ст. 13 214 — ФЗ)
не совсем понял. То, что ЕГРН — является доказательством права, это понятно. Но как это связано с тем, что земля, на которой сейчас строят апартаменты и которая принадлежит застройщику перейдет будущим собственникам (текущим дольщикам апартаментов)