Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Аренда конфискованного недвижимого имущества
Я, ИП, арендую уже давно нежилое здание. Недавно случайно (не от арендодателя) узнала, что арендуемое мною помещение конфисковано, нашла в интернете, что приговор уже вступил в законную силу 06.09.2020. Как я понимаю дальше РФ (Росимущество) получает испол. лист, несет его приставам, те по акту приема-передачи передают конфискованное имущество в РФ. Я заказала выписку из ЕГРН, право собственности еще на моем арендотадете. У меня появились вопросы:
1. Когда конфискованное имущество считается переданным РФ, когда приговор вступил в законную силу или акт приема-передачи подписан? Если когда подписан акт, то до этого времени имущество на ответственном хранении у старого собственника или как?
2. Я вносила арендную плату за сентябрь, октябрь старому собственнику. Это правильно или нужно было РФ ?Кому мне платить за ноябрь, чтобы не попасть на неустойку?
3. Сейчас хотела просить в связи с пандемией снизить арендную плату, доп. .соглашение о снижении со старым собственником будет иметь силу или уже нет?
А точно по статье 617 ГК РФ арендодатель должен меня уведомить о правах 3 лиц в ходе договора, в статье написано, что при заключении договора?
По первому вопросу:
В соответствии со ст. 131 ГК РФ моментом перехода права на недвижимое имущество от одного лица к другому является дата государственной регистрации такого перехода права в ЕГРН, в связи с чем, если конфискованное помещение по решению суда будет являться собственностью РФ, в чью пользу было решение вынесено, только с даты государственной регистрации данного права на помещение за РФ в ЕГРН на основании решения суда, вступившего в законную силу, т.к. решение суда тоже является основанием для регистрации перехода права, как и сделки (купли-продажи, дарения, др.).
По второму вопросу:
Т.к. у арендатора договор аренды заключен с арендодателем, являющимся собственником помещения до момента регистрации перехода права на данное помещение за РФ на основании решения суда в ЕГРН, что будет подтверждаться рег.записью и выпиской из ЕГРН, арендатор должен оплачивать арендные платежи за пользование помещением арендодателю.
Ст. 613 ГК РФ содержит правило, согласно которому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Данное правило действует и при возникновении прав третьих лиц на арендованное имущество в процессе действия договора аренды, в связи с чем арендодатель обязан был сообщить арендатору о принятом в отношении арендованного помещения решении суда, вступившем в законную силу, и неисполнение данной обязанности арендодателем дает право арендатору воспользоваться по своему выбору одним из правомочий, предусмотренных ст. 613 ГК РФ.
По третьему вопросу:
Т.к. до момента регистрации перехода права на помещение в ЕГРН за РФ собственником помещения остается арендодатель, с которым у арендатора заключен договор аренды, любые переговоры по вопросу внесения изменений в договор арендатор должен вести с собственником помещения, т.е. арендодателем.
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем с момента регистрации перехода права собственности в ЕГРН с арендодателя на РФ на основании решения суда, арендодатель по договору аренды должен поменяться на нового собственника (РФ).
Императивное правило ст. 613 ГК РФ обязывает арендодателя уведомить арендатора о правах третьих лиц на момент заключения договора аренды.
При переходе права собственности на арендуемое имущество в процессе действия договора аренды к другому лицу действуют правила, предусмотренные для перемены лиц в обязательстве, а именно:
Согласно ст. 617 ГК РФ новый собственник арендованного Вами имущества становится арендодателем по договору аренды и имеет право на получение арендных платежей с момента регистрации за ним права собственности на имущество в ЕГРН в соответствии с п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551, ст. 608 ГК РФ. При этом для арендатора имеет значение момент получения официального уведомления о перемене собственника арендованного имущества, чтобы исполнять обязанность по оплате арендных платежей надлежащему лицу.
В соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ должник должен быть уведомлен о смене кредитора, в противном случае исполнение обязательства первоначальному кредитору будет считаться исполнением надлежащему лицу, т.е. арендатор должен осуществлять оплату новому арендодателю с того момента, когда арендатор будет уведомлен о состоявшемся переходе прав.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 385 ГК РФ должник (в данном случае арендатор) вправе не исполнять обязательство новому кредитору (новому собственнику помещения) до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору до момента получения уведомление о переходе права от первоначального кредитора (т.е. бывшего арендодателя).