Можно ли уменьшить налогооблагаемую базу на стоимость приобретения на 16 млн

Здравствуйте!

1. Как рассчитать налог который придётся заплатить физ лицу?

Роман

Вариантов два:

1. Применить имущественный налоговый вычет, то есть заплатить налог с суммы сверх 1 млн. руб., что вам вряд ли подходит, так как и цена каждого участка значительно выше размера вычета да и в расчет будет браться общий доход за год (что явно невыгодно при продаже нескольких участков).

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

2. Зачесть расходы на покупку и заплатить налог с разницы — здесь закон не запрещает использовать этот вариант в случаях продажи земельных участков, образованных из одного участка.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Здравствуйте, Роман

1. Как рассчитать налог который придётся заплатить физ лицу? Можно ли уменьшить налогооблагаемую базу на стоимость приобретения (на 16 млн.р)?

Роман

Существует возможность скорректировать налоговую базу на основании пп.2 п.2 ст.220 НК РФ. Об этом разъясняет и Минфин в Письме от 6 мая 2015 г. N 03-04-05/26012

Вместе с тем, как следует из обращения, продаваемые земельные участки образованы в результате раздела на две части первоначально приобретенного участка.

В связи с этим для определения суммы расходов на приобретение каждого из таких участков, по нашему мнению, будет обоснованно разделить сумму понесенных расходов на приобретение первоначального участка пропорционально площади каждого участка, образованного в результате разделения первоначального участка.

Но при этом нельзя забывать и о том, что согласно пп.4 п.2 ст.220 НК РФ вычет не применяется в отношении доходов, полученных в рамках предпринимательской деятельности.

При этом оцениваться будет, какова была Ваша изначальная цель приобретения, была ли она предпринимательской по смыслу ст.2 ГК РФ

… предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 

Учитывая указанное Вами, цель вполне может быть признана таковой и в вычете могут отказать, доначислить недоимку по УСН.

2. Если первый вариант не возможен. Имеется ИП на УСН — доходы 6%. Можно ли осуществить операцию продажи вновь образованных 4-х участков, через ИП, в целях избежания оплаты НДФЛ 13%, и оплаты налога с дохода в размере 6%? Правильно я понимаю что в таком случае участок должен приобретаться на ИП и быть оплачен с расчетного счёта ИП?

Роман

Да, это вполне допустимо, на всякий случай можете добавить соответствующие виды ОКВЭД о продаже собственного недвижимого имущества. Но нужно учесть, что по ставке 6% будет облагаться все 20 млн.