Как правильно платить налог на сдачу нежилого помещения в аренду

Уважаемая Лариса!

Деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду может быть квалифицирована налоговым органом как предпринимательская, предполагающая необходимость регистрации физлица в качестве ИП, при наличии признаков осуществления на систематической основе и на свой риск организованных действий по использованию имущества с целью извлечения прибыли. Критерии следующие:
— цели и основания приобретения гражданином недвижимого имущества в собственность соотносятся с ведением предпринимательской деятельности. Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом — это один из видов экономической деятельности (код 68.20.2 по ОКВЭД );
— предназначение нежилых помещений, вид разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены, не связаны с использованием имущества в личных, семейных, домашних нуждах. Допустим, нежилое недвижимое имущество имеет назначение «использование под торговые помещения» и расположено на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является торговая деятельность. В этом случае торговая деятельность, осуществляемая арендатором в нежилых помещениях, носит рисковый характер, соответственно, риск наступления неблагоприятных событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным (предпринимательский риск), переносится на арендодателя в виде неполучения ожидаемых доходов. Кроме того, арендодатель как собственник недвижимого имущества несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, а также риски в случае возможного изменения экономической ситуации.

Переквалификация деятельности физического лица на деятельность ИП влечет возникновение обязанностей плательщика НДС.

В то же время ИП наделены правом на освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога не превысила в совокупности 2 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ). С целью реализации данного права в налоговый орган по месту своего учета необходимо представить не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого используется право на освобождение:
— письменное уведомление по форме, утвержденной Приказом Минфина РФ от 26.12.2018 N 286н;
— документы, подтверждающие наличие права (выписки из книги продаж и книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций).
В ситуации, когда физическое лицо сталкивается с переквалификацией деятельности по результатам выездной налоговой проверки, уведомление в налоговый орган можно представить после окончания проверки.

 Аргументы таковы.
Гражданин фактически использовал освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС, так как налог не исчислялся и не предъявлялся покупателю. По смыслу п. 3 ст. 145 НК РФ налогоплательщик лишь информирует налоговый орган о намерении использовать право на освобождение. Условием освобождения является объективное обстоятельство — соответствие размера выручки налогоплательщика предельному уровню, установленному законом. Поэтому лицам, фактически использовавшим освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС, не может быть отказано в праве на такое освобождение только лишь по мотиву непредставления в срок в налоговый орган уведомления и подтверждающих документов 
Кроме того, для случаев, когда о необходимости уплаты НДС становится известно по результатам мероприятий налогового контроля, в частности при изменении квалификации деятельности налогоплательщика, порядок реализации права на освобождение от уплаты налога законом не предусмотрен.
Подтверждающие документы можно не представлять, если сумма выручки установлена налоговым органом по результатам проверки.

В случае изменения квалификации деятельности налогоплательщика (с деятельности физического лица на деятельность ИП) по результатам выездной налоговой проверки избежать уплаты НДС можно, представив в налоговый орган после окончания проверки уведомление об использовании права на освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС.