Покупка коммерческой недвижимости, предварительный договор

Question

Покупаю цех с участком как физ лицо: назначение-нежилое здание, наименование-ремонтно-механическая мастерская, кадастровая стоимость 16 млн. Здание стоит на участке: категория земель- земли сельхоз назначения, виды разрешенного использования - для сельхоз использования, кадастровая стоимость 658 000 руб, есть письмо министерства с разрешением перевода участка в производственную зону П, владелец занимается переоформлением.Участок уже внесли в ген план как зона П, в апреле слушания, документы о переводе получит в мае + регистрация в Росреестре, ориентировачно в июне все будет готово. Стоимость всей покупке 23 млн. Владелец физ лицо владеет 2,5 года. Здание и участок без обременения, залога, ареста. Хочу зарезервировать за собою право покупки и цену. Пришли к такой схеме: Предварительный договор купли-продажи участка с указанием на условие при наступлении которого (перевод земли в зону П) должен быть заключен основной договор, задаток 50% от полной стоимости (11,5 млн), неустойка за уклонение от заключения основного договора 50% задатка (5,75 млн), срок договора 1 год. Возможность пролонгации по договоренности двух сторон еще на год или расторжение без неустойки, но с компенсацией затрат на ремонт, монтаж инженерных сетей и обслуживание объекта. Пролонгация или росторжение на усмотрение покупателя. Когда переведет землю, заключаем основной договор на 70% (чтобы снизить налог продавца) кадастровой стоимости (примерное 11,5 млн, оплата за счет задатка, "задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429") и доп соглашение с условием об увеличением цены (указываю реальную стоимость 23 млн). После заключения предварительного договора, через 1 мес мы делаем косметический ремонт, инженерные сети, завозим свое оборудование, монтируем и начинаем деятельность. Устная договоренность с продавцом об этом есть, он не хочет нести больше затраты на обслуживание объекта. Что мне еще нужно учесть и прописать в предварительном договоре, чтобы снизить риски. На сколько для меня такая схема опасна?

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте Ну схема с таким договором рабочая, а вот условия надо бы поменять немного. Предварительный договор купли-продажи участка с указанием на условие при наступлении которого (перевод земли в зону П) должен быть заключен основной договор, задаток 50% от полной стоимости (11,5 млн), неустойка за уклонение от заключения основного договора 50% задатка (5,75 млн), срок договора 1 год. Сергей аванс и задаток вещи разные если задаток 50% — то в случае отказа от сделки или уклонение от договора- вы как раз весь задаток и потеряете то есть 50% надо делать аванс тогда — то есть предоплату и 25% — ну половину от него- задаток- и это надо четко прописать по суммам гк Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. задаток это не просто оплата — это обеспечение обязательства

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. Надо понимать в принципе, что Предварительный договор купли-продажи участка с указанием на условие при наступлении которого (перевод земли в зону П) должен быть заключен основной договор, задаток 50% от полной стоимости (11,5 млн), неустойка за уклонение от заключения основного договора 50% задатка (5,75 млн), Сергей смотря кто уклоняется и надо понимать что у Вас аванс или задаток. Это в принципе разные вещи. Если задаток, то кто уклоняется, в силу ст. 381 ГК РФ 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. срок договора 1 год. Сергей тут тоже важно прописать, чтобы не было претензии именно к Вам, не толковалось как уклонение от заключения договора, в противном случае будет ст. 381 ГК РФ опять же. Важно прописать когда у Вас ответственность не наступает, чтобы не терять задаток. После заключения предварительного договора, через 1 мес мы делаем косметический ремонт, инженерные сети, завозим свое оборудование, монтируем и начинаем деятельность. Устная договоренность с продавцом об этом есть, он не хочет нести больше затраты на обслуживание объекта. Сергей лучше всё прописывать, устно потом долго будете доказывать и возможно даже в суде, что Вы вкладывались в это дело вообще, несли эти расходы. Плюс надо указать, что продавец согласен на эти работы, а не Вы сами просто взяли сделали. И неустойка — это как правило проценты, штраф. и доп соглашение с условием об увеличением цены (указываю реальную стоимость 23 млн). Сергей а вот тут вопрос. Если ДС не будет, то Вы сможете если что взыскать только то, что на бумаге написано. Про остальные забудьте. Заставить подписать дополнительное соглашение Вы не сможете никак, ст. 421 ГК РФ.

Денис Линник · Answer

Добрый День, Сергей! Данная схема является вполне рабочей, однако некоторые условия можно было бы зафиксировать чуть более детально. Хотелось бы обратить ваше внимание на Аванс и задаток – разные вещи. В случае отказа от сделки вы потеряете как раз весь задаток. Задаток является обеспечением обязательства. Для вашей безопасности так же будет разумно сделать поправку касательно пролонгации данного договора, поскольку если здание не будет переведено в статус производства – это может нарушить договоренности, к которым вы пришли ранее – это следует прописать и предусмотреть нужную вам Санкцию. Так же пропишите сроки, в которые вам будет предоставлена возможность сделать там ремонт. Лучше прописывать все, чтобы потом в суде сделать свою позицию намного прочнее.