Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Узаконевание небольшой перепланировки
Добрый день!
У меня 2 вопроса по перепланировки квартиры. Нужно ли это узаконивать:
1. Проём двери из коридора, где входна дверь, в комнату был сделан в виде арки и сама дверь убрана.
2. Было достроено 2 стены и в одну из них встроена дверь. Стены до потолка довольно прочные, точное не знаю из чего. Сделано было для того чтобы одна комната перестала быть проходной, отсечёный кусочек стал коридором. Никакие несущие стены затронуты не были.
На схеме обведённая галочка - дверь которую сделали аркой, выделенные стены - достроенные.
При продаже квартиры человеку с ипотекой будут ли проблемы или это считается незначительными изменениями?
- --nC2tvUNCs (1).jpg
- aiN9aBISdH4.jpg
- Voj_QaSfkLw.jpg
Здравствуйте, указанные вами изменения подпадают под понятие перепланировка.
п. 2 ст 25 ЖК РФ Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Для того, чтобы банк одобрил сделку они заказывают оценку квартиры в ходе которой как раз проверяется соответствует квартира тому состоянию, которое указано в техпаспорте.
Если банк узнает, что есть самовольная (не согласованная) перепланировка, то скорее всего откажет в выдаче кредита и как следствие покупатель откажется от сделки.
В Вашем случае выполненные работы относятся к перепланировке, требующей внесения изменений в технический и кадастровый паспорт квартиры.
Т.к. Вами были выстроены новые стены, площадь комнаты, которая была проходной, изменилась в сторону уменьшения, в связи с чем изменилась жилая площадь всей квартиры, а нежилая площадь, наоборот, увеличилась.
Перепланировку, сделанную Вами, можно узаконить в заявительном порядке, если не нарушены действующие СНИП и нормы по минимальной площади помещений.
Так, в квартире, состоящей из двух и более комнат, минимальная площадь комнаты согласно п. 5.3 СП 5.413330.2011 должна быть не менее 8 кв.м., при этом её ширина в соответствии с п. 6.1.9 СП 31-107-2004 не должна быть меньше 2,25 метра. При несоблюдении хотя бы одного из этих условий считать комнату жилой нельзя.
Согласно п. 5.7 СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, площадь одной из комнат в квартире, состоящей из двух и более комнат, должна быть не менее 16 кв.м.
Т.е., если в результате устройства доп.стен площадь комнаты уменьшилась и стала менее 16 кв.м., и если остальные комнаты в квартире меньше 16 кв.м., перепланировку, скорее всего, придется узаканивать в судебном порядке.
В любом случае для легализации перепланировки по факту ее осуществления Вам необходимо будет заказать проект перепланировки, затем в Отдел архитектуры и градостроительства районной администрации по месту нахождения квартиры подать заявление о ее согласовании в соответствии со ст. 26 ЖК РФ. К заявлению приложить паспорт заявителя, документ-основание права собственности, проект перепланировки, технический паспорт на квартиру (до и после перепланировки).
По итогам рассмотрения данного заявления в указанный в п. 4 ст. 26 ЖК РФ 45-дневный срок будет принято решение о согласовании либо об отказе в согласовании перепланировки.
В случае получения отказа в согласовании перепланировки в заявительном порядке Вы сможете ее легализовать в судебном порядке путем подачи соответствующего иска в районный суд по месту нахождения квартиры.
Однако к иску надо будет дополнительно приложить техническое заключение о том, что выполненная перепланировка не нарушает ГрК и иных СНИП, а также не нарушает прав и законных интересов иных лиц, заключение СЭС о соответствии выполненной перепланировки номрам СаНПин, а также заключение пожарной инспекции (может быть затребовано судом).
Так, в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
При продаже квартиры с самовольной перепланировкой, которая не легализована, если Покупатель собирается использовать при расчетах средства ипотечного кредита, банк, выдающий ему (покупателю) ипотечный кредит, обычно сверяет фактическую конфигурацию квартиры с данным технического паспорта БТИ, и в случае расхождений в конфигурации и выявлении неузаконенной перепланировки может отказать потенциальному покупателю квартиры в выдаче ипотечного кредита, т.к. квартира будет находиться в залоге у банка, и в случае неплатежей по ипотечному кредиту банку будет сложнее реализовывать квартиру с неоформленной перепланировкой.
Учитывая, что Ваша перепланировка не затрагивала несущих стен, не связана с переносом мокрых зон в квартире, объединением лоджии с комнатой, т.е. таких изменений, которые законодательно запрещены, у Вас имеется реальная возможность ее узаконить, если не в заявительном, то в судебном порядке.
Дополню, что перепланировку достаточно просто узаконить самостоятельно, если не сносились капитальные стены и не перемещался санузел, но на это потребуется время (около 2-х месяцев).