П пока она находится в ипотеке?

Здравствуйте, Евгений Андреевич.

1) С момента передачи всех квартир и нежилых  помещений  МКД, право собственности на земельный участок переходит к собственникам квартир и помещений, а залог земельного участка прекращается. Если еще не все квартиры переданы дольщикам, то застройщик-собственник участка по общему правилу вправе  передать участок в пользование ТСЖ, если иное не предусмотрено кредитным договором меду застройщиком и банком. 

2) На ТСЖ или собственников дома обязательства застройщика перед банком перейти не могут в обоих случаях: 

1. Когда земля находится в собственности застройщика, т.к. должником является застройщик, а не третьи лица — собственники и ТСЖ, как юр. лицо.

2. Когда земля передана в собственность собственником, т.к. залог земельного участка, возникший ранее у банка по кредитным обязательствам застройщика, прекращается с того момента, как все квартиры, помещения, т.е. объекты долевого строительства МКД будут переданы по актам приема-передачи от застройщика.

3. Пока земля находится в залоге у банка, застройщик вправе передать ТСЖ свое право пользоваться участком, возводить на нем ограждения, если это не приводит к ухудшению участка, и  иное не предусмотрено кредитным договором.

Обоснования:

В соответствии со статьей 135. Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.. 

Согласно п. 8.1. ст. 13 Федерального закона о 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации» возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном участке.

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

ГК РФ Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.