Договор аренды в период коронавируса

Question

Добрый день! подскажите пожалуйста ,был заключён договор аренда с 01.08.2019 на неопределенный срок с оплатой ежемесячно 18850,00 руб.С марта 2020 г.введены ограничения в деятельности по Калининградской области из за режима повышенной готовности.С марта 2020 г моя деятельность приостановлена дополнительное образование взрослых и детей (ОКВЭД 85.41). С марта 2020 аренду не оплачивал.И само помещение было закрыто и моя деятельность не велась.В августе обратилась к администратору,ответили отказом.И сейчас подан иск о возмещении задолженности по арендной плате. 220000 аренда и 350000 неустойка. Вопрос 1)можно ли признать договор недействительным в связи с тем ,что срок действия неограниченный,а в Росреестре не зарегистрирован2) может ли неустойка настолько превышать основной долг и что заявить в суде об уменьшении 3)отказ в предоставлении арендных каникул правомерен или нет и можно ли за этот период не считать задолженности (доп.соглашение не заключалось). Спасибо !

Екатерина Ивлиева · Answer

Добрый день! Последствия невозможности договориться с арендодателем об уменьшении арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» приведены в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанной с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом ВС РФ 30.04.2020 г.). Согласно содержащемуся в Обзоре ответу на вопрос 5, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории этого субъекта. Арендная плата, как указано в Обзоре, подлежит уменьшению с момента возникновения невозможности использования имущества по назначению независимо от момента вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения размера арендной платы. Из этого можно сделать вывод, что несогласование арендодателем уменьшения размера арендной платы дает Вам право указывать в суде этот факт в свою защиту. Что касается неустойки, то Вы должны завить в суде о ее снижении Согласно ст. 333 ГК РФ 1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях , если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.