Насколько эти действия оправданы и каков риск признания сделки недействительной и не возврата суммы по расписке?

Здравствуйте.

Признание сделки недействительно имеет различные основания, например если продавец не понимал значения своих действий, но вы можете попросить его предоставить справку о психическом состоянии.

Если в расписке будет написано что деньги получены в счет оплаты за квартиру в связи с увеличением стоимости квартиры, то при расторжении или признании недействительным договора, будет применяться цена договора с учетом расписки, такая сделка будет притворной.

То есть вам нужно четко указать в расписке что это дополнительная оплата стоимости квартиры и еще желательно заключить допсоглашение к договору об увеличении цены, но допсоглашение не представлять в Росреестр, а оставить на руках для подтверждения передачи денег.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25

87. 
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Обычно продавец просит покупателя подписать договор купли-продажи недвижимости по кадастровой стоимости в случае, когда владеет данной недвижимостью менее срока, позволяющего избежать оплаты НДФЛ от продажи данного объекта (в настоящее время — 5 лет).

Покупатель в случае указания в договоре цены меньше, чем реальная цена покупки, потеряет налоговые вычеты по НДФЛ, если он ими еще не воспользовался и планирует воспользоваться при покупке данного объекта.

В случае признания сделки недействительной покупателю также присудят к возврату только ту стоимость, которая была указана в договоре купли-продажи.

Также Вам как покупателю необходимо посмотреть документ-основание возникновения права собственности у продавца на продаваемый объект недвижимости.

Если основанием возникновения права собственности продавца является свидетельство о наследстве и если не прошло трех лет с даты его получения, имеется риск оспаривания сделки по отчуждению данного объекта со стороны иных наследников в течение 3 лет (срок  исковой давности), в связи с чем квартиры, приобретенные в порядке наследования продавцами, имеет смысл покупать только в случае, когда после получения свидетельства о наследстве прошло более 3 лет.

Аналогичное правило по сроку исковой давности в три года действует и в случае, когда право собственности продавца на квартиру приобретено по иным сделкам.

Таким образом, при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. 

В случае судебного разбирательства такой покупатель не будет признан судом добросовестным покупателем, т.к. он сознательно вступил в сговор с продавцом, а по действующему законодательству в случае спора по квартире важное значение будет иметь место добросовестность приобретателя при защите его интересов.

Также в случае судебного спора по признанию сделки недействительной стороны будут обязаны вернуть друг другу все полученное по ней, т.е. покупатель должен будет вернуть продавцу квартиру, а продавец должен будет вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.