Гарантии при оплате жилищным сертификатом

Добрый день! Согласно Постановления Правительства РФ от 21.03.2006 N 153  «Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы „Оказание государственной поддержки...2.

Сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты (жилищной субсидии, субсидии) для приобретения жилого помещения (далее — социальная выплата).

В договоре необходимо предусмотреть условия по поводу сроков обращения покупателя с сертификатом для перечисления денежных средств и ответственность (штраф, пени). Если сумма сертификата не значительная по сравнению с общей стоимостью, то можно обращаться в суд о взыскании денег, если же большая часть от сертификата, то можно расторгнуть договор купли-продажи. 

Добрый вечер, Григорий!

Риски неоплаты по такому договору существуют, как впрочем и при заключении договора купли-продажи недвижимости в другой ситуации (например при ипотечном кредите).

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса:

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Стороны при заключении договора принимают на себя, оговоренные в договоре права и обязанности. 

Для выполнения взятых на себя обязательств, стороны могут предусмотреть  обеспечение обязательства согласно главе 23 ГК.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса: 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Виды обеспечения, которые могут быть применены при продаже недвижимости в данной ситуации:

— при продаже недвижимости часто возникает обеспечение в виде ипотеки. На недвижимость будет наложено ограничение до тех пор, пока Покупатель окончательно не рассчитается с Продавцом;

— удержание вещи. 

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено

(пункт 1 статьи 359 ГК). Вы вправе не подписывать акт приема передачи или иной документ, подтверждающий о передаче недвижимости по договору (важно: факт передачи может быть указан в тексте договора). А подписать его и передать фактически недвижимость после полного расчета.

— поручительство. Согласно пункту  1 статьи 361 ГК: 

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем.

Остальные виды обеспечения либо не подойдут к сделкам с недвижимостью, осуществляемых в ходе выполнения государственных программ (неустойка,  независимая гарантия), либо не могут быть использованы Покупателем (задаток, обеспечительный платеж).

В случае не выполнения обязательств наступает ответственность, предусмотренная договором или законом.

Глава 25 Гражданского кодекса предусматривает виды ответственности должника за нарушение обязательств.

— согласно общим правилам должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК).

— так же, согласно сложившейся судебной практике, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора. Но — важный момент: стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения договора.

Только в случае расторжения договора продавец, не получивший по нему оплаты, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (статьи 1102 и 1104 Гражданского кодекса).

Для участия в государственных программах обычно разрабатываются типовые формы договоров или указываются обязательные условия, которые должны присутствовать в договоре. Поэтому при заключении договора Вы должны руководствоваться указанными в нормативных актах правилами. В зависимости от установленных правил можно будет установить объем обеспечительных мер и видов ответственности, которые можно применить к должнику.

добрый день, Григорий. Данный вопрос регулируется  Постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 N 153 «Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы »… граждан Российской Федерации". Согласно указанных в нем требований  социальная выплата предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке. Именно путем зачисления средств на счет в банке, обратите внимание.

Владелец сертификата в течение 3 месяцев с даты выдачи сертификата сдает его в банк для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета.

Позже данного срока сертификат не должен приниматься. Банк проверяет соответствие всех данных сертификата и после этого открывает ИБЦ- счет. 

Распорядитель счета для оплаты приобретаемого жилого помещения в течение срока действия договора банковского счета представляет в банк по месту заключения договора банковского счета при приобретении жилого помещения  по договору купли-продажи жилого помещения — выписку  из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на приобретаемое гражданином — участником ведомственной целевой программы и членами его семьи жилое помещение, договор  купли-продажи жилого помещения, на основании которого осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение. Банк в течении 3 дней осуществляет проверку данных документов, после чего осуществляется перевод средств на ИБЦ-счет, после чего Вам. 

 Риски конечно есть, но они есть всегда. Вы имеете право в случае не получения денежных средств расторгнуть ДКП и вернуть себе квартиру. Но не думаю,  что покупатель в этом заинтересован, поскольку в таком случае он останется и без недвижимости и без ГЖС, который можно получить один раз в жизни. К тому же обязательно оформите залог до момента расчета по ДКП. 

Лучше конечно же составить договор на оказание юридической помощи  с опытным  адвокатом, по месту совершения сделки, для ее юридического сопровождения.