Продажа однокомнатной квартиры с долгами и несовершеннолетним

Здравствуйте.

Долги по квартплате не переходят вместе с квартирой, кроме долгов за капремонт. Долги по капремонту переходят на нового собственника при продаже.

Долги отца по квартплате переходят на наследников в пределах принятого наследства, ст. 1175 ГК РФ.

Выкуп доли у второй стороны одновременно с учетом задолженности можно сделать путем обычной купли-продажи их долей, при этом в договоре прописать что часть цены договора идет на погашение долгов за квартиру, оставшаяся часть выплачивается продавцам.

Также можно учесть долги за квартплату и при продаже квартиры третьим лицам, в договоре указываете что часть оплаты идет в погашение задолженности по квартплате, остальное собственникам. Соответственно нужно согласие органа опеки на продажу долей несовершеннолетних и покупка другого жилья для несовершеннолетних.

Но вообще долги можно учесть при различных сделках указанным выше образом.

Здравствуйте.

Но если у нас нет возможности перед продажей погасить долг, и доли или вся квартира передаются с долгами?

Ольга

квартира с долгами не передаётся новому собственнику, кроме долгов за капитальный кап ремонт. Ст. 158 ЖК РФ

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

С приставами надо общаться и сказать, что погасите долги с продажи имущества, если они ещё правда запрет на регистрационные действия не наложили на квартиру.

Если мы решаем все-таки выкупить половину квартиры второй стороны, а по ним висят исполнительские листы?

Ольга

можно выкупить при отсутствии запрета на регистрационные действия, при этом в договоре указать, что часть средств идёт на погашение долгов по ИЛ.

Я так понимаю (возможно, ошибаюсь), что все судебные долги исходят из общего коммунального долга за квартиру и если закрыть долг перед поставщиками услуг, то и производства будут закрыты.

Ольга

в целом да, но надо смотреть порядок взыскания, солидарно или в долевом отношении. Если в долевом отношении, то платить надо только долг соразмерно своей доли. Если долги погашены, то и ИП закрывается. В силу ст. 47 ФЗ «об ИП»

1. Исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем в случаях:
1) фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе;

Ольга, добрый день! Мне представляется что оба озвученных Вами варианта реализовать будет сложно. Потому что с обоих сторон есть несовершеннолетние собственники, если я Вас правильно понял. Вы ведь пишете:

Дочь отца от второй супруги и мой сын являются несовершеннолетними.

Так что оба варианта — это только с разрешения органа опеки.

Ст. 37 ГК РФ:

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

На практике органы опеки не так просто убедить дать разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего. Для этого органы опеки в большинстве случаев требуют гарантии того, что ребенок получит равноценное имущество (например предварительный договор купли-продажи такого имущества). Так что ситуация не самая простая и на каком варианте бы Вы не остановились, прежде всего с органами опеки надо разговаривать. 

Мое мнение  — Вам, конечно, лучше всего продать свои доли второй стороне и прописать в Договоре, что покупатель обязуется погасить все долги по квартире. При этом стоимость долей прописать заниженную, с таким расчетом, что покупатель сам разбирается с долгами потом.  Либо прописать рыночную стоимость долей с учетом того, что долги гасите Вы, а потом погасить самостоятельно все долги и закрыть этот вопрос. Но если Вашему ребенку 18 лет будет нескоро и у Вас нет возможности предоставить ему равноценное имущество, тогда это все маловероятно (но с органами опеки по поводу разрешения пообщаться все равно можно). 

Второй вариант (с покупкой Вами долей второй стороны) тоже можно рассматривать только гипотетически, поскольку и там есть несовершеннолетний ребенок. 

Короче говоря, Вам с органами опеки надо разобраться прежде всего. Понять для себя кому проще будет получить разрешение другой стороне или Вам. И уже потом выбирать вариант дальнейших действий. Хороший вариант в такой ситуации, если орган опеки согласится дать разрешение на сделку с таким условием, что Вы не жилье равноценное покупаете (покупать неликвидную комнату — не самая лучшая идея, на мой взгляд), а просто открываете специальный счет на имя ребенка и все деньги от продажи его доли ставите на этот счет (при условии, что Вы не трогаете эти деньги до совершеннолетия ребенка, конечно). Но согласятся ли органы опеки на это — не могу сказать, с ними говорить надо.

А с долгами разбираться все равно придется рано или поздно. Просто при определении стоимости долей надо учитывать и наличие долгов по квартире.      

С уважением!