Есть договор аренды ЗУ ИЖС в Ленинградской области Приозерский район, который был заключен по результату торгов. Могу ли я по данному договору:
1. сделать переуступку аренды на другое физ лицо ?
2. выкупить данный участок, построив там дом?
Добрый день. Да, это возможно
Для первого понадобится договор уступки права требования (цессии) по договору аренды.
Добрый день! В силу п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Таким образом, такая переуступка невозможна в данном случае, несмотря на ст 22 ЗК РФ , которая допускает передачу прав и обязанностей по договору аренды.
Заперт на переуступку аренды в случае приобретения участка на аукционе отражен в определении Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016.
В целом судебная практика и ФАС придерживаются такого же мнения, поскольку если нет запрета, любое лицо может стать стороной по договору аренды имущества, находящегося в публичной собственности, минуя установленную законом процедуру публичных торгов.
Гражданин, права у которого возникли на участок по результатам аукциона может построить жилой дом на участке, приобрести его в собственность (ст 39.20 ЗК РФ) и только после этого продавать.
Только в договоре, что вы прикрепили не указано, что участок приобретен на основании торгов (по результатам аукциона).
Всего хорошего!
Согласен. Суды признают недопустимой уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах, мотивируя свои выводы тем, что положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.
Интересен в рассматриваемой ситуации срок договора, превышающий 5 лет. Получается, что по их истечению потребуется только уведомление органов местного самоуправления.
Решающим фактором является приобретение права аренды на торгах. Сведений о данном факте в договоре не имеется. Интересно содержание постановления администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, на основании которого осуществляется предоставление земельного участка. Если в его тексте постановления отсутствует упоминание о протоколе о результатах указанных торгов, то у регистрационной палаты должны отсутствовать сомнения в правомерности заключения договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Уточните, какое разрешенное использование?
Выкуп возможен. В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Главное построить и зарегистрировать права на объект индивидуального жилищного строительства.