Добрый день, Анна.
Прочитав полный текст вопроса, у меня сложилось мнение (осмелюсь его высказать, даже рискуя получить от Вас отрицательный отзыв), что Вы задали его от безделья. На первый пункт вопроса — Ваш отец остается собственником жилья, в котором Вы все прописаны и имеете право проживать, даже если он фактически не проживает в этой квартире более трех лет. Вас с сыном он может выселить из этой квартиры только в судебном порядке и только если докажет в суде, что эта жилплощадь необходима ему для проживания с семьей, и только с предоставлением Вам другого жилья, отвечающего нормативам (все эти три условия обязательны !!!)
Имущество, принадлежащее на праве личной собственности каждому из супругов до вступления в брак, сохраняет статус личной собственности каждого супруга, если только он (она) добровольно не изъявит письменного согласия изменить статус этой собственности из личной в совместную собственность супругов, или же во время зарегистрированного брака совместными усилиями и средствами супругов произведены работы капитального характера, значительно увеличившие стоимость этой собственности. А вот уже совместная собственность супругов уже может быть разделена между супругами, так и унаследована в долях пережившим супругом и прямыми наследниками умершего супруга. В Вашем примере, если совместной собственностью состоящих в зарегистрированном браке супругов станет квартира Вашего отца, то в случае его смерти пережившей его жене достанется половина квартиры как сособственнице и ещё одна четверть от второй половины — как наследнице. Вам же достанется одна четверть. Зеркальная ситуация возможна, если предметом совместной собственности станет квартира будущей жены Вашего отца.
Если же квартиры останутся и далее личной собственностью каждого из состоящих в зарегистрированном браке супруга, то после смерти любого из них переживший супруг унаследует долю вместе с другими наследниками первой очереди. В Вашем случае, если умирает Ваш отец, то наследниками принадлежащего ему имущества становятся в равных долях его жена и Вы, а возможно ещё и будущие, совместные дети Вашего отца и его новой жены. И пять же, зеркальная ситуация сложится, если первой скончается его жена.
Эти примеры реалистичны, если ни один из них не оставит при жизни завещание. При наличии завещания, кроме лиц, в нём указанных, на наследство по закону могут претендовать наследники первой очереди, каковым по отношению к Вашему отцу являетесь Вы и состоящая в зарегистрированным с ним браке его жена, при условии Вашей и её нетрудоспособности по возрасту либо по инвалидности.
Обоюдными договорами можно обусловить всё, что не противоречит действующему законодательству, в том числе и то, о чём Вы спрашиваете. Просто, при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, условия договора будут вынуждены выполнять, как минимум, с одной стороны, не те лица, которые его подписали, и если кто-то откажется выполнять эти условия добровольно, придется отстаивать свои интересы в суде. И тут как раз и выясняется, правильно или неправильно составлен договор !!! Если правильно — хорошо ! А если нет — менять что-либо уже невозможно. Так что будьте бдительны !!!
Любовь, большое спасибо за ответ. Уточните только пожалуйста, если отец согласится написать дарственную на моего сына, то мы ее не сможем продать до его совершеннолетия, правильно? (это для того чтобы папа был более уверен, что мы ее продавать не будем)
И завещание его можно в любой момент переписать ( например, мы с отцом по какой-либо причине поссорились, и он на эмоциях пошел и переписал завещание)?
В части дарственной- вы сможете продать квартиру только если купите до продажи аналогичное жилое помещение и оформите его на ребенка, при этом необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
В части завещания — вы все правильно поняли, оно может быть изменено вашим отцом в любое время по его усмотрению.