Оформить право собственности на дом

Добрый день, Геннадий Тихонович!

На основании пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса:

Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

На основании пункта 15 Постановления Президиума Верховного суда, Высшего арбитражного суда № 10/22:

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит
применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что срок течения приобретательной давности у Вас должен начаться с момента ликвидации горнолыжного клуба. С этого момента должно пройти более 15 лет.

 Что касается субаренды земельного участка, то согласно пункту 1.2 Договора аренды участок предоставляется для размещения временного некапитального сооружения, в связи с чем такой договор аренды нельзя приобщить в качестве основания возникновения прав на объект недвижимости. 

Здравствуйте!

Вы можете попробовать признать право собственности на дом в судебном порядке. На основании ст.234 ГК РФ.

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Вы уже владеете домом необходимый по закону срок для приобретательной давности.

В 2016г заключил договор субаренды земельного участка с РЖД под домом (дом находится в полосе РЖД)

срок договора субаренды давно истек и он не пролонгирован.

Вам нужно обратиться в суд с исковым заявлением согласно ст.131,132 ГПК РФ. К участию в деле привлечь ОАО «РЖД» и местную администрацию.  К иску приложите все прикрепленные здесь документы. Также нужно будет изготовить технический план на объект.

В суде нужно будет провести судебную экспертизу ( ст.79 ГПК РФ), которая должна ответить на вопросы, что Ваше здание возможно признать жилым домом, а также что постройка не нарушает чьих-то прав и законные интересов. построена согласно всех строительным, противопожарным нормам и правилам.

В суде нужно предоставить доказательства добросовестности, открытости и непрерывности владения Вами  строения  как своим собственным недвижимым имуществом. Оплата платежей, арендной платы за землю, ремонт дома, поддержание его в нормальном состоянии — все это нужно будет подтвердить. При необходимости заявите ходатайство о вызове свидетелей.

После признания права собственности на дом нужно будет решать вопрос с земельным участком, обращаться к его собственнику.

Здравствуйте, Геннадий Тихонович!

Из Вашего вопроса не совсем понятно, по каким основаниям Вы стали владеть данным домом (договор найма или какой-то иной договор)?

По документам видно, что собственник дома (Воркутинское отделение ЖД) продал дом клубу. То есть клуб стал собственником дома. 

Если клуб в 2007 году был ликвидирован, то дом должен был быть передан его учредителям (участникам).

Об этом свидетельствует содержание ст. 63 Гражданского кодекса РФ:

7. Оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или обязательственные права в отношении этого юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица.

Однако по каким-то причинам дом не был передан учредителям.

Вместе с тем, данное обстоятельство не указывает на то, что Вы как фактический владелец дома стали его собственником.

Полагаю, что и в порядке приобретательной давности признать за Вами право собственности на дом вряд ли получится.

Дело в том, что в силу ст. 234 ГК РФ для возникновения права собственности в порядке приобретательной давности необходимо, чтобы лицо добросовестно, открыто и непрерывно владело недвижимым имуществом как своим собственным.

Но Вы ведь владели им не как своим собственным. То есть известно, что дом был в собственности клуба. А после его ликвидации дом не был передан учредителям, в связи с чем дом стал бесхозяйной вещью.

В силу ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

В этой статье указано, что бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

То есть в отношении бесхозяйной недвижимой вещи не действует такое правило о приобретении её в собственность в порядке приобретательной давности, если известен её собственник.

Что касается договора субаренды части земельного участка, то он также не подтверждает Ваше владение домом, поскольку заключен с целью размещения на участке некапитального строения.