Малолетние арендодатели.Налоги.Участие органов опеки

Добрый вечер, Екатерина!

В Вашей ситуации необходимо учитывать требования закона о порядке распоряжения имуществом подопечного, установленные Гражданским кодексом России и распространяющие свое действия на распоряжение имуществом несовершеннолетних детей их родителями (абз. 3 п. 3 ст. 60Семейного кодекса  РФ). 

Так, согласно п.2 ст.37 ГК РФ,

опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Учитывая то, что собственниками помещения являются дети, именно они должны выступать арендодателями при заключении договоров аренды. И на заключение такого договора вами как законным представителем (родителем) детей требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Согласно п.4 ст.60 Семейного кодекса РФ,

ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.

Следовательно, использовать помещение детей в своей предпринимательской деятельности с исчислением налогов с доходов по УСН вы не можете.

Если арендатором выступает ИП или юридическое лицо, то при выплате арендной платы в пользу детей ИП или юрлицо будет выступать налоговым агентом и будет обязано удержать с выплачиваемых сумм 13% в качестве НДФЛ и направить суммы налога в бюджет.

В остальной части дохода Вам необходимо учитывать требования п.1 ст.37 ГК РФ о том, что 

опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, за исключением сумм алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иных выплачиваемых на содержание подопечного средств.

Статья 38 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора доверительного управления имуществом подопечного при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного. Такой договор заключается между органом опеки и попечительства и управляющим, определенным этим органом. Возможно, в вашей ситуации целесообразно заключить такой догорор, чтобы не получать разрешение органов опеки на каждый договор аренды.

Здравствуйте В соответствии с п. 1  ст.28 ГК РФ 

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ). Т.е. нужно согласие органов опеки и попечительства на перечисление средств не на счет ребенка.

Вам необходимо оформить разрешение на сдачу недвижимости в интересах несовершеннолетних через  Ваше ИП, с обязательным разрешением органов опеки, чтобы впоследствие с Вас не были взысканы арендные платежи за недвижимость несовершеннолетнего, и распоряжение его имуществом было законно.

Если Вы заключаете договор аренды имущества на период не больше года, то данный договор не будет подлежать регистрации в налоговом органе. Удачи

Здравствуйте, Екатерина!

Если Вы заключите договор доверительного управления имуществом своих детей, что предусмотрено ст. 38 ГК РФ, по правилам главы 53 ГК РФ, то Вы будете являться доверительным управляющим по данному договору, орган опеки и попечительства выступит учредителем управления, а Ваши дети будут выгодоприобретателями.

В связи с этим стоит учесть такие нюансы:

1. Ч. 3 ст. 1015 ГК РФ запрещает доверительному управляющему выступать выгодоприобретателем. Вы выступаете законным представителем выгодоприобретателя: ситуация, на мой взгляд, неоднозначная. Есть вероятность, что это будет препятствием в силу ч. 3 ст. 37 ГК РФ, запрещающей родителю заключать сделки от имени подопечного с самим собой. С другой стороны, дети непосредственно стороной договора не выступают.

2. В силу ст. 276 НК РФ передаваемые доверительному управляющему имущество и имущественные права не являются его доходом. Доходы от имущества будут доходами выгодоприобретателя (т.е. Ваших детей), соответственно, об УСН 6% тут речи не идет. Доходом доверительного управляющего признается только вознаграждение за доверительное управление имуществом.

Что тогда делать:

Для сдачи недвижимости, принадлежащей детям, в аренду нужно будет получить разрешение органа опеки и попечительства в силу ч. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ. Такое разрешение он дает, если права несовершеннолетних не будут ущемлены.

Оптимальным выходом было бы заключение с детьми договора безвозмездного пользования с последующей сдачей имущества в аренду, но это запрещено упомянутой ч. 3 ст. 37 ГК РФ.

Субаренда — тоже не вариант: Вы бы как ИП заключили договор аренды с условием, предусмотренным п. 2 ч. 2 ст. 614 ГК РФ, — арендная плата в виде

доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов;

Сами бы сдавали имущество в субаренду, уплачивали 6%, а часть от прибыли уплачивали бы детям в качестве арендной платы. Но тут уже 2 препятствия: запрещено ч. 3 ст. 37 ГК РФ + бессмысленное двойное налогообложение, поскольку НДФЛ за детей уплатить все равно придется.

Так что, боюсь, остается исходный вариант: дети выступают арендодателями, Вы как законный представитель заключаете сделки от их имени, а арендатор уплачивает 13% НДФЛ.

Здравствуйте.

Действительно, когда владельцами подлежащего аренде нежвижимого имущества являются дети это проблема, которая требует разрешения, поскольку использование имущества, принадлежащего несовершеннолетнему производится только с согласия органа опеки.

Но в Вашем случае арендаторы фактически уже есть. То есть ввиду универсального правопреемства (ст. 1152 ГК РФ) к наследникам в данном случае переходят права и обязанности по заключенным договорам. Ввиду данного обстоятельства в настоящий момент согласия органа опеки непосредственно для этого не требуется. Поскольку подписание дополнительного соглашения о перемене лица в обязательстве является формальным, полагаю, что с действующими арендаторами оно может быть подписано матерью детей с указанием на то, что после смерти наследодателя права и обязанности арендодателя исполняют несовершеннолетние, а арендаторы должны уплачивать арендную плату им пропорционально долям в наследственном имуществе за вычетом НДФЛ. То есть на имя каждого наследника должен быть открыт счет, на который будут перчисляться указанные средства, «очищенные» от НДФЛ. 

А вот когда придется заключать договора с новыми арендаторами, тогда и надо будет получать согласие органа опеки.

Что касается использования ИП матери, могу лишь поддержать коллегу Гончарову. Смысла в подстановке в данную схему ИП в данном случае нет, поскольку налогообложение будет дважды одной и той же суммы. Прямое налогообложение с уплатой НДФЛ аредаторами в данном случае будет более выгодным. Но при этом следует учитывать, что вместе с правом получения денежных средств за аренду, у несовершеннолетних появляются также и определенные обязанности, которые по своему малолетству исполнять они не смогут. Вот именно в этой части, как мне представляется, вопрос и следует решать с органом опеки.