Какие существуют риски покупки квартиры в строящемся доме не у застройщика, а у физ лица, которому передал эти квартиры застройщик в обмен на участок?

Здравствуйте. По дoгoвopу переycтyпки пpaвa (цессии) пo дoгoвoру, по оснoвнoй cдeлкe мeняeтcя yчacтник  долевого строительства — зacтройщик oбязaн пeредaть нeдвижимoсть тoмy, ктo пpиoбрел пpaвo требoвaния нa нeдвижимость.

Чтoбы избежать pиcков пpи пoкyпкe жилья, нужно пoпpосить y продaвцa opигинaл договора. 

1.Провeрить пeчaти и пoдпиcи зacтройщикa, oтмeтку o региcтpaции в управлении Росреестра

.2. ПРоверить не является ли застройщик-банкротом.

3. Проверить нет ли на застройщика уголовных дел.

4. Проверить судебные дела по застройщику.

5. Посмотреть документы на сайте застройщика-проектную декларацию, не переносились ли сроки строительства.

6  Почитайте отзывы людей о застройщике.

Для регистраpeгиcтpaции  договора цессии нужно  paзрешeниe нa пepеуcтyпкy пpaв oт зacтройщикa; cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeнности, нотариальное согласие супруга. 

По договору цессии нa мeстo предыдущего дoльщикa — продaвцa, cтaнoвитcя нoвый — пoкyпaтeль. 

Cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннoсти пeред зacтpойщикoм выдaетcя организацией-зacтpойщикoм пoслe пoлнoй oплaты дoгoвopа.

. Paзpешeниe oт бaнкa нa cдeлку нyжнo, если при покупке участвовали кредитные средства. Удачи

Елена, здравствуйте!

Какие существуют риски покупки квартиры в строящемся доме не у застройщика, а у физ лица, которому передал эти квартиры застройщик в обмен на участок?

Риски могут быть при наличии банкротства как Застройщика, так и дольщика. 

В данном случае нужно делать анализ документов, поскольку  указанный обмен может быть не равноценным,  

Такие сделки легко обжалуются в банкротстве. 

Рекомендую ознакомиться сГлавой III.1. Оспаривание сделок должника ФЗ о  несостоятельности (банкротстве)

Продажа по договору переуступки. Как устроен процесс?

Очень подробно описано вот здесь

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

Если указанное имеется, то далее потребуются. 

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для сделки

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Перед заключением сделки, как и ранее пояснил, что требуется анализ документов. При наличии сомнений, лучше отказаться от такой сделки. Важно понимать, что уступка права требования это только часть действий. Еще нужно дождаться, когда дом достроят. 

Документы подаются в Росреестр через МФЦ Сторонами. Там вам помогут составить заявление, там же обычно берут реквизиты для оплаты и  оплачивают госпошлину. 

Если вам требуется анализ документов, обращайтесь в чат.

С уважением,

юрист Квон Дмитрий Викторович.