Шантаж по условиям договора аренды нежилого помещения

Question

Добрый день. По типовому договору сдал нежилое помещение. В условиях прописал залог и о том , что он не возвращается при расторжении договора досрочно , или не по моей вине. Человек планировал, усиленную электрику для своего общепита туда проводить, но что-то у него сорвалось и он в сообщении в мессенджере whats up уведомляет меня, что договор хочет расторгнуть (когда он 9 дней уже действовал и я отказал всем потенциальным клиентам и снял везде рекламу), потому-что не сможет переделать помещение под себя. Вариант 50/50 его не устроил и он начинает юридический шантаж. Якобы согласно :п. 1 ст. 432 ГК РФ мой договор не содержит «существенные условия договора» - информации о кадастровом номере объекта, о документе на основании которого я владею и распоряжаюсь объектом, о договорах о подключении к коммуникациям ( газ, канализация, электричество) , о паспорте БТИ. (в договоре прописано на основании какой доверенности мне принадлежит помещение, а другие перечисленные документы он отдельными письмами получил через емайл). Он утверждает, что ему помещение не передали, акт приема-передачи он не подписывал и по его мнению обязательства по договору не возникли(он не стал акт подписывать , потому-что уже понял к тому времени что не сможет помещение переделать его под себя). Ввиду всего вышеперечисленного он считает наш договор несостоявшейся сделкой и требует вернуть залог в полном объёме. В договоре прописан адрес помещения, в приложении ему передан кадастровый паспорт помещения. Прошу подсказать обоснованность его заявлений о необходимости включения перечисленных им "существенных условий договора" в наше соглашении, возможно-ли оспорить договор на основании, этих не включённых условий (он его подписал и внес депозит) и , как зафиксировать для суда переписку с ним в мессенджере whats up , где он пишет, что не сможет работать из своих проблем с работниками, что опровергает его утверждения, о якобы невозможности работать по причине неправильного договора.

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. Объективно определённый риск есть признать договор незаключённым ввиду того, что исходя из представленных документов на самом деле в договоре или в приложении к нему не указан кадастровый номер объекта, какой именно передаётся в аренду. практика сама по себе разная бывает. Например, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“ отмечено, что 15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Фактически помещение передано как понимаю, что видно из переписки (которую следует заверить, если будет суд). переписку в в идеале надо заверять нотариально. Или просто распечатать и приложить к отзыву на иск, к примеру. акт приема-передачи он не подписывал и по его мнению обязательства по договору не возникли(он не стал акт подписывать, потому-что уже понял к тому времени что не сможет помещение переделать его под себя). Борис акт направлялся для подписания или как? Указание в претензии на то, что не указано основание распоряжения объектом не совсем верное. Указано, что распоряжаетесь им на основании доверенности.

Юрий Колковский · Answer

Вариант 50/50 его не устроил и он начинает юридический шантаж. Якобы согласно: п. 1 ст. 432 ГК РФ мой договор не содержит «существенные условия договора» — информации о кадастровом номере объекта, о документе на основании которого я владею и распоряжаюсь объектом, о договорах о подключении к коммуникациям ( газ, канализация, электричество), о паспорте БТИ. (в договоре прописано на основании какой доверенности мне принадлежит помещение, а другие перечисленные документы он отдельными письмами получил через емайл). Борис Здравствуйте. На самом деле все эти аргументы не действуют, поскольку в силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. (он не стал акт подписывать, потому-что уже понял к тому времени что не сможет помещение переделать его под себя Борис А вот этот вопрос вполне может быть основанием для претензий, но не для того, чтобы признавать договор незаключенным. А для взыскания убытков с нерадивого арендатора в сущности. Можно для этого посмотреть хоть и противоречивое, но все-таки имеющее определенные выводы об этом Определение Верховного Суда РФ по делу А40-285997/2018 от 26 июня 2020 года. Утрата интереса в принципе возможна, однако убытки, причиненные таким отказом подлежат возмещению Возможнос из размера обеспечительного платежа либо иным образом как это определено в договоре.