А как трактуют это закон и правоприменительная практика?

Добрый день, Егор!

Ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – в части процедуры проведения оценки;
Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» – некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.
На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. 

В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

исходя из метража квартиры и стоимости квадратного метра жилья, установленного в регионе;

исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.

Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
расходы на переезд не должны быть чрезмерными.
Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

Егор, добрый вечер.
В соответствии с ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ

предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Из содержания Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», раздела II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если между муниципалитетом и Вами не достигнуто соглашение о предоставлении взаимен изымаемого другого жилого помещения, то процедура изъятия будет заключаться в выплате выкупной стоимости.
Судебная практика свидетельствует о том, что по делам данной категории одним из основных проблемных моментов является определение размера выкупной стоимости, поскольку орган власти, принявший решение об изъятии, не заинтересован в предложении более выгодной стоимости для собственника изымаемого помещения.
В том случае если дом будет признан аварийным, будет принято решение об изъятии дома, после чего произведена оценка и каждому собственнику направлено уведомление с проектом соглашения об определении выкупной стоимости. В том случае, если размер выкупной стоимости, по-вашему мнению, будет считаться заниженным (лучше заручиться своим заключением, хотя не обязательно), процедура изъятия будет осуществляться через суд.
По такой категории дел является обязательным проведение судебной оценочной экспертизы.
При этом стоимость квартиры будет определяется не исходя из кадастровой стоимости, а исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Указанная позиция является сформированной, соответствует разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015.