Как собственники могут поменять управляющую компанию?

Добрый день.

Если в  Вашем поселке действует жилищный кооператив (далее ЖК), то возможны три варинат его функционирования:

1) ЖК действует в целях управления собственными силами без привлечения управляющей организации (сам заключает договоры на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов).

2) ЖК представляет интересы своих членов, заключив договор управляющей организацией.

3) ЖК действует собственными силами (вообще договоров на оказание коммунальных и прочих услуг не заключил).

Как я понимаю из Вашего вопроса у Вас действует 2-й вариант, когда создан ЖК и он заключил договор с управляющей организацией. Далее попробуем разобраться в Вашей ситуации.

В ЖК должно быть правление (орган управления кооперативом). Правление ЖК (в силу п.4 ст.148 ЖК РФ) заключает от имени кооператива в  интересах своих членов (соственников) договор управления с управляющей организацией и поручает такой организации за плату оказывать услуги и выполнять работы (в Вашем случае содержать дороги и обслуживать/ремонтировать общие коммуникации).

В силу ч. 6 ст. 110 Жилищного кодекса РФ кооператив является юридическим лицом  и подлежит государственной регистрации. Это обстоятельство несколько усложняет последующие действия. Так как ЖК является юр.лицом то у него должны быть правоустанавливающие документы (устав), в которых и укзан способ проведения процедуры по смене управляющей компании. Например общее собрание собственников и голосование о смене УК не менее 2/3 общего числа собственников. Это если по-простому. Но наверняка схема более запутанная и предусматривает обязательное извещение всех собственников о проведении собрания, способе голосования, оформлении итогов голосования и последующих действия. Все это должно быть в правоустанавливающих документах ЖК.

После того, как Вам удастся все это уточнить, получить копии документов, смена управляющей компании будет происходить в несколько этапов:

1. Организация инициативной группы (кто будет все делать и «пробивать» сопротивление текущей управляющей компании);

2. Сбор необходимых документов (УК обязана предоставить акты выполненных работ и оказанных услуг за последний год, акты осмотра инженерных сетей дома за 2 года, договор управления) — поскольку действует ЖК, то у них должны быть интересующие документы, но особо не надейтесь на их быстрое содействие;

3. Организация общего собрания (одно из самых сложных мероприятий, не должно быть нарушений процедуры — существует риск признания судом незаконным именно из-за нарушений процедуры);

4. Проведение общего собрания собственников (протокол и и решение);

5. Выбор новой управляющей компании (прямо в ходе собрания — п. 4);

6. Оформление и подписание протокола общего собрания (прямо в ходе собрания — п. 4);

7. Вручение протокола собрания прежней и новой управляющим компаниям. 

Каждый этап сам по себе очень трудоемкий и сложный по оформлению, так как любое нарушение создает риск признания действий и решений незаконным. Даже неправильное оформление протокола общего собрания может создать такой риск.

Обращаю Ваше внимание, что Все вышеперечисленное это примерный и общий порядок. В Вашем случае перечень конкретных действий и объем мероприятий может отличаться. 

С уважением, Владимир.

Добрый день, Григорий!

У Вас ситуация неоднозначная.

Во-первых кооператив. Неясно что это за кооператив по форме. Потребительский или нет.

Если это обычный кооператив, то он имеет право на свою отдельную собственность, никак не связанную с дольщиками (ч.3 ст. 213 ГК РФ).

Если же это кооператив потребительский, то в потребительских кооперативах с участием граждан согласно ч. 4 ст. 128 ГК РФ полное внесение паевого взноса за квартиру, гараж, иное помещение влечет появление у них права собственности на указанные объекты, в том числе и на общее имущество.

То есть, нужно читать уставные документы и далее думать.

Теперь насчет управления.

Коттеджный поселок нигде в законе не фигурирует как отдельная форма недвижимости либо форма объединения такой недвижимости. Ровно как и жилой дом, не является объектом, которым в праве УК управлять напрямую. Многоквартирный — да. Индивидуальный -нет.

Обычной практикой в таких случаях становится создание ТСН — как объединения собственников группы домов со смежными земельными участками. 

Это прописано в подпункте 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, что ТСЖ (ЖК только такую форму знает) может быть создано 

собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

И такое ТСН, уже от своего имени, заключает договор подряда с УК на выполнение работ по содержанию и обслуживанию ОИ.

То есть напрямую заключить договор с УК у Вас не получится. У группы индивидуальных собственников просто нет общего имущества, которое обслуживала бы УК.

Случай Ваш индивидуальный и мы можем выстроить схему наиболее оптимальной работы в рамках отдельной полноценной услуги в чате.

Удачи!

Добрый день, Григорий!

Согласно постановлению от 10 ноября 2016 года №23-П Конституционного суда РФ: обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками: 

Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством. С учётом принадлежности большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам права на них подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.

Вывод: при приобретении ИЖС право у собственника не возникает на общее имущество. Право на общее имущество в таких образованиях возникает с момента государственной регистрации.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса: 

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку у Вас не СНТ, не многоквартирный дом, обязанность оплаты общего имущества в силу закона у собственников не возникает. 
 

При продаже земли, застройщик подписывал с каждым собственником бессрочный договор на обслуживание поселка с отдельным юр. лицом.

Григорий

Такой договор противоречит действующему законодательству, следовательно в силу договора такой обязанности у собственников тоже не возникло.

Теперь, что касается использования общего имущества: согласно пункту 5 статьи 24 ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества»:

Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.

Так же на основании статьи 1 Протокола № 1 от 20.03.1952 к Конвенции от 04.11.1950 «О защите прав человека и основных свобод» (далее — Конвенция):

каждое физическое или юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своей собственностью. Никто не может быть лишен имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Конституции:

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании вышеизложенного, поскольку данные правоотношения не урегулированы законодателем, можно сделать вывод о том, что за использование имущества общего пользования, принадлежащее кооперативу, предназначенное для прохода или проезда к земельным участкам не может быть установлена оплата.

Что касается сооружений коммунального назначения, то их содержание за средства собственников участка так же будет противоречить закону.

На основании пункта 38 Постановления Правительства от 06.05.2011 г. № 354:

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным ресурсоснабжающей организации в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов).

Поэтому Законом предусмотрена обязанность собственников оплачивать те коммунальные ресурсы, которыми они пользуются по ценам, которые утверждены для каждого поставщика коммунальных ресурсов региональным органом по утверждению тарифов.