Где можно получить подобную информацию?

Question

Добрый день! Требуется консультация по следующей ситуации: 1. В одном из помещений (небольших комнат) подвала многоквартирного дома в ЦАО г. Москва находится оборудование МГТС («шкафы»), которые при работе создают высокую температуру и влажность во всем подвале. В других помещениях подвала находятся коммуникации дома и помещения, используемые УК ГБУ Жилищник. Скорее всего, оборудование МГТС используется для предоставления услуг связи не только в рассматриваемом доме, но и в соседних домах. 2. В доме 20 квартир, ТСЖ нет, все решения принимаются собранием собственников. 3. Документов на подвал нет. На запрос в Росреестр в 2013 г. (с указанием адреса и площади подвала) был получен ответ, что информация отсутствует. Собственники квартир исходят из того, что подвал принадлежит им в равных долях. 4. МГТС обратился к жильцам с просьбой согласовать обустройство кондиционера / кондиционирования для помещения, где размещено оборудования, что, по мнению жильцов, связано с тем, что при проведении соответствующих работ будет затронуто общество имущество собственников (подвал и стены дома). 5. Возможно, МГТС размещает оборудование в подвале дома на основе формальной или неформальной договоренности с ГБУ Жилищник, которое, в свою очередь, пользуется всем подвалом с молчаливого согласия собственников. Собственники квартир не давали ГБУ Жилищник устного и письменного согласия на использование помещений подвала для нужд ГБУ Жилищник или нужд третьих лиц, в т.ч. МГТС. Вопросы: 1. Верно ли утверждение (на основе вышеизложенного), что МГТС пользуется помещением подвала незаконно? Какие документы и в каких инстанциях могут запросить жильцы, чтобы подтвердить это? 2. Собственники квартир предпочли бы получать деньги от аренды помещения со стороны МГТС официально, но не готовы регистрировать ТСЖ (мало квартир, некому заниматься). Есть ли работающих легальный механизм для таких ситуаций? Каков он? Если механизм с переводом денег на некий общий счет, указанный собственниками, не работает, возможен ли договор «бартера» предусматривающий ремонт / обслуживание подвала и других помещений дома на средства МГТС? Есть ли в этой ситуации другие законные и выгодные для собственников варианты сотрудничества с МГТС? 3. Как рассчитать рыночную стоимость аренды для такой ситуации (абсолютное значение или в расчете за квадратный метр помещения)? Где можно получить подобную информацию? 4. Могут ли собственники потребовать возместить стоимость использования помещения за прошлые годы? Большая просьба отвечать прямо на поставленные вопросы по пунктам с учетом того, как они сформулированы. Ключевой вопрос – №2. По вопросу №3 пишите, если есть какой-то опыт и/или источники информации. Рассчитываем на продолжение сотрудничества: переговоры и договор(ы) с МГТС, решение прочих вопросов по ЖКХ в интересах собственников квартир. С уважением, Владимир

Евгений Антипов · Answer

Добрый день, Владимир! 1. В положениях части 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Так как распоряжение общим имуществом возможно только на основании решения ОСС — то вариантов где найти протокол ОСС несколько. Управляющая организация, Государственная жилищная инспекция и само лицо, в чью пользу установлено соглашение о пользовании (МГТС). Обязанность по хранению протоколов ОСС у ГЖИ отфиксирована с 2018 года (ст. 46 ЖК РФ). 2. Как следует из положений подпункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ к полномочиям ОСС относится, в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами , в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме Так как речь о пользовании имуществом за плату, то к таким правоотношениям применяются правила договора аренды. Как следует из положений ст. 614 ГК РФ - Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. И виды платы там же указаны: - определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; — предоставления арендатором определенных услуг — возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Так что варианты возможны. Если речь о денежной выплате, то нужно определить получателя средств и расчетный счет. Включить эти пункты отдельно в повестку ОСС. 3. Никак. Цена определяется только соглашением сторон. Равно как и способ ее начисления. 4. Только если сможете соблюсти ряд условий. Докажете размер убытков (т.е. цену) , а без решения ОСС об устанолвении размера платы это сделать будет проблематично. Плюс нужно объективно установить период взыскания. Т.е. объективно доказать с какого и по какой период в помещении находилось оборудование и чьё это было оборудование. Доказывается это документально. Если у Вас остались дополнительные вопросы — мы можем обсудить Ваш случай в рамках отдельной полноценной услуги в чате. Удачи!

Юрий Колковский · Answer

1. Верно ли утверждение (на основе вышеизложенного), что МГТС пользуется помещением подвала незаконно? Какие документы и в каких инстанциях могут запросить жильцы, чтобы подтвердить это? Владимир Здравствуйте. Подключусь к обсуждению. Решение об использовании общего имущества МКД принимается общим собранием сособственников. Насколько я понял, Вам неизвестно, принималось ли подобное решение в принципе. Если это так, то есть смысл запросить сведения о наличии такого решения в ГЖИ. Если же Вы точно знаете, что такого решения не было, то на мой взгляд, есть смысл обратиться напрямую в МГТС с требованием о предоставлении оснований, по которым указанная организация заняла помещение, которое является общим имуществом собственников МКД. В зависимости от содержания полученного ответа и надо будет действовать далее. При этом представляется, что не мешало бы на общем собрании определить лицо, которому дать полномочия ведения переговоров с МГТС на данную тему. Есть ли в этой ситуации другие законные и выгодные для собственников варианты сотрудничества с МГТС? Владимир Вариантов сотрудничества может быть много, получение арендной платы допустимо посредством указания конкретного счета и его держателя в решении общего собрания о наделении конкретного лица соответствующими полномочиями для проведения переговоров. Если же речь идет не о денежных платежах, то следует определить, какие именно услуги Ваш дом намерен получить от МГТС, в какой период и на какую сумму. То есть арендная плата в любом случае должна быть выражена в денежных средствах, а вот порядок их платы может быть различным — в том числе и услугами. Тем не менее принятие решения о конкретном порядке расчета по аренде — на усмотрении общего собрания собственников. 3. Как рассчитать рыночную стоимость аренды для такой ситуации (абсолютное значение или в расчете за квадратный метр помещения)? Где можно получить подобную информацию? Владимир В принципе размер платы является предметом договоренности с арендатором — согласно ст. 421 ГК РФ о свободе договора размер арендной платы может быть согласован любой, главное чтобы обе стороны были на это согласны. Поэтому, передавая полномочия на переговоры конкретному вашему представителю, вы можете определить их в том числе и в части регулирования размера арендной платы (диапазон и его границу, ниже которой представитель не может опускаться при переговорах). В качестве ориентира Вы можете взять среднюю ставку арендной платы за подобные помещения по Вашему городу с учетом места нахождения здания, типа помещения и т.д. Обычно устанавливается плата за квадратный метр площади, но допустимо и установление общей суммы за пользование помещением в месяц. Исследования по средней ставке арендной платы за коммерческую недвижимость по Москве в большом количестве можно найти в интернете. Также можно обратиться в любое агентство, занимающееся сдачей коммерческой недвижимости, в целях получения ориентира по цене аренды. 4. Могут ли собственники потребовать возместить стоимость использования помещения за прошлые годы? Владимир В принципе это возможно. Более того, Вы можете указать в своем иске какой-то период времени и в порядке ст. 57 ГПК РФ просить суд истребовать доказательства, которыми безусловно будут акты о вводе в эксплуатацию оборудования ответчиком, т.к. указанное оборудование должно вводиться в эксплуатацию определенным образом. После получения указанного доказательства, можно будет сообразно скорректировать объем своих требований с учетом содержания этих документов.

Александр Жданов · Answer

Здравствуйте. 1. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее — МКД), в частности подвал. Данное право общей долевой собственности на общее имущество (подвал) принадлежит собственникам помещений в МКД в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. Поэтому на ваш первый вопрос о том, пользуется ли МГТС подвалом незаконно, следует ответить утвердительно. Размещение оператором связи оборудования в помещениях МКД без согласия собственников помещений в доме, оформленного решением общего собрания собственников и без внесения соразмерной платы за пользование общим имуществом неправомерно. 2. Совет дома не является юридическим лицом, поэтому не может иметь свой расчетный счет. Но собственники помещений МКД вправе на общем собрании решить, что средства от аренды будут поступать на банковский счет председателя Совета или иного лица, ими уполномоченного. Оформляется данное решение соответствующим протоколом. Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса решение об использовании денежных средств, полученных от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В протоколе желательно даже будет прописать банковские реквизиты лица, на счет которого будут поступать деньги. В гражданском законодательстве существует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Потому вы может попробовать договорится с МГТС на другие формы оплаты за аренду. 3. Справедливая стоимость арендных платежей определяется методом рыночных цен, ее определяют на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами. Для определения справедливой стоимости арендных платежей советую обратиться в специализированную организацию (советую воспользоваться интернетом). 4. Да, могут. Председатель Совета либо иное лицо, уполномоченное собственниками помещений в МКД, вправе обратиться с исковым заявлением к МГТС о взыскании неосновательного обогащения за пользование общим имуществом многоквартирного дома. Так, согласно статье 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.