Как оспорить условия договора с управляющей подземного паркинга и добиться их пересмотра

Здравствуйте. Во-первых, следует отметить, что в соответтвии с п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

41. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ.

Согласно ст. 44 ЖК РФ

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Среди других вопросов также утверждение договора управления. Соответственно указанный договор должен быть утвержден общим собранием сособственников, как в принципе и изменения в него. Он является обязательным для всех сособственников вне зависимости от того, участвовали ли они в собрании или нет и как именно голосовали. Если процедура общего собрания (порядок, кворум и т.д.) соблюдены, то договор является оязывающим стороны документом именно в том виде, который был представлен на собрании и утвержден им.

Я понимаю Ваши претензии к договору, однако изменить его можно только посредством созыва собрания сособственников и внесения предложений об изменении договора либо путем принятия его в другой форме, либо посредством подписания дополнительного соглашения к нему. 

Что касается самих претензий к условиям договора, то в целом полагаю, что они в основном носят разумный характер, ввиду чего есть смысл поднять этот вопрос среди собственников и иницировать проведение собрания в целя внесения соответствующих изменений в договор на управление паркингом.  

При необходимости подготовки документов по созыву такого собрания и рассмотрения дополнительных, связанных с этим вопросов, можете обратиться за персональной консультацией ко мне в чат.

Здравствуйте. Среди всех пунктов, по которым у Вас претензии, выделяется п. 2.2.5 договора, но там вероятнее всего опечатка относительно пункта, должен быть п. 6.2 договора я полагаю.

В остальном Ваши претензии также обоснованы и Вы можете также инициировать проведение собрания с целью изменения данного договора, это Ваше право.

В силу ст. 44 ЖК РФ

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Кстати, как пример практики, в части хранения имущества (п.1.6 договора), как пример практики

Вместе с тем, распространение на отношения собственника машиноместа и управляющей компании положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» само по себе не свидетельствует о включении в данные правоотношения услуг по хранению транспортного средства собственника машино-места, обязанность по предоставлению которых ответчик на себя не принимал. Наличие пропускной системы на поземной парковке и охраны ее территории также не свидетельствует о принятии ответчиком на себя обязательств по оказанию услуг хранения имущества истца.

http://7kas.sudrf.ru/modules.p...

Пункт 2.2.5.

Евгений

а иных способов и нет, кроме как очно-заочных, заочных и очных. Ст. 44.1 ЖК РФ

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);
3) очно-заочного голосования.

e-mail как форма проведения собрания не предусмотрена.

А если я не согласен с какими-то условиями и хочу их пересмотреть.

Евгений

тогда его в принципе не надо подписывать. Но поскольку Вы пользуетесь машиноместом и купили его, то соответственно с Вас и требуют.

могу ли я потребовать продемонстрировать как она работает в охранном КПП?,

Евгений

почему и нет, можете.

По расторжению договора опять как в договоре указано, без протокола ОСС с Вами договор расторгнуть не можете.

В остальном данные претензии Вы опять же можете предъявить и попробовать изменить условия договора в рамках проведения ОСС или подписав дополнительное соглашение к нему, как вариант.  Пока что договор действующий и исполнять его придётся в таком виде, в каком он есть.

Здравствуйте, Евгений.

Договор с управляющей компанией на обслуживание подземного паркинга

Отмечу такой момент.

Так как речь идёт не об управлении МКД, а об управлении нежилым фондом, то положения Жилищного кодекса РФ применяются не напрямую, а по аналогии. 

То есть там, где есть сходность отношений. 

И поэтому многие гарантии, которые Жилищный кодекс предоставляет собственникам в МКД, на собственников паркинга не распространяется.

Также на УО паркинга не распространяются многие обязанности, предусмотренные для УО в МКД.

Пункт 1.3.

В чём моё недовольство этим пунктом: я же уже плачу за содержание машино-места, пусть управляющая и откладывает с денег всех владельцев паркинга на своевременный капитальный ремонт.

Евгений

Вообще, конечно, по-хорошему — оценить у экономиста/иного специалиста, занимающегося управлением — достаточно ли вносимой платы по договору не только на тот перечень услуг и работ, который выполняет УО, но и на капремонт. 

Насколько они завышены.

Если завышены, то прилагать обоснование, собирать общее собрание и ставить на нём соответствующий вопрос.

Пункт 1.6. (Самый краеугольный пункт, который меня больше всего волнует, который бы хотелось изменить!)

В чём моё недовольство этим пунктом: Получается, если охранник на вахте проспит ночью какого-нибудь наркомана который зайдя

Евгений

То есть охранник есть? 

Как это прописано в приложении 2 — Перечень услуг и работ?

На самом деле, пункт неоднозначный, т.к. там говорится не об охране, а о хранении. 

УО, действительно, не является хранителем. Хранение это немного другое:

Статья 886 ГК РФ Договор хранения

1. По договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

Но раз УО  предоставляет услуги по охране паркинга, то оно должно нести ответственность, если вред причинен из-за ненадлежащей охраны паркинга.

Добрый день, Евгений!

Приобрёл в собственность машино-место в подземном паркинге жилого комплекса. Когда покупал, продавец рассказал что за обслуживание машино-места в паркинге ежемесячно нужно платить, как за услуги ЖКХ в квартире только это за паркинг.

Евгений

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Состав общего имущества многоквартирного дома определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 49.

В соответствии с пунктом 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются в том числе построенные за счет средств собственников помещении встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, а также коллективные автостоянки, гаражи, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Вопрос с паркингами остаётся в некотором роде дискуссионным, но не всегда.

По общему правилу, если наблюдается единства здания, земельного участка. несущих элементов — то паркинг является частью МКД.

А в  МКД плату за содержание собственник обязан вносить только в адрес управляющей организации либо ТСЖ (153, 155 ЖК РФ).

У Вас же плата вносится третьему лицу на основании отдельного решения части собственников, что является недопустимым. Улмуги Вам оказывает только управляющая организация и возможности передать свои полномочия третьему лицу ЖК РФ не содержит.

Во-первых — такое решение само по себе ничтожно.

Как трактуется в положениях пп. 3 и 4 ст. 181ю.5 ГК РФ собрание ничтожно если

принято при отсутствии необходимого кворума;
принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания

Кворума явно нет — не весь МК учтен, насчет полномочий выше указывал.

Во-вторых, если Вы будет вносить плату этому лицу, то это просто ненадлежащее исполнение. Проше говоря Вы останетесь «должны» УК либо ТСЖ, а с этого лица потом только неосновательное обогащение взыскивать через суд.

Поэтому я бы вообще договор не анализировал, а оспаривал в суде данное решение.

Детальные разбор Вашего случае возможен в рамках отдельной полноценной услуги в чате, в том числе выработка стратегии, тактики и подготовка документов.

Удачи!