Особенно интересует вопрос про дефектную ведомость, сколько нужно голосов?

Здравствуйте.

Порядок проведения общего собрания МКД и принятия решений на нем установлен ст.ст. 44-45 ЖК РФ.

В соответствии с положениями данных норм кворму для проведения собрания — более 50% от голосов всех сособственников, которые считаются по площади принадлежащих им помещений. При этом в случае, когда помещение находится в долевой собственности доли участников в праве общей собственности на недвижимое имущество могут определяться их соглашением или на основании закона. Если размер долей перечисленными способами не может быть определен, то они признаются равными (п. 1. ст. 245 ГК РФ). То есть если квартира принадлежит нескольким гражданам, то каждый из них должен принимать участие в голосовании, либо оформить доверенность на такое голосование конкретному лицу. Если доверенности нет, то долевой собственник должен учитываться как голосующий в доле площади, которая приходится на него. Если при таких обстоятельствах 50% кворума не набирается, то собрание не может быть признано легитимным.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ 

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

Таким образом, если достоверный подсчет голосов выявит отсутствие 50% го кворума, решения такого собрания ничтожны.

Кроме того, согласно п.4 уведомления о собрании в решение собрания внесен вопрос, который не был обозначен на собрании, т.е. учитывая пп.1) ст 181.5 ГК РФ, решение в этой части также является ничтожным, даже если бы был соблюден кворум.

3.Сколько голосов нужно для принятия решений по вопросам? Особенно интересует вопрос про дефектную ведомость, сколько нужно голосов?

Константин

Перечень вопросов, которые требуют простого или квалифицированного большинства приведен в ст 46 ЖК РФ.

Квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме) принимаются решения по следующим вопросам, входящим в исключительную компетенцию общего собрания:

• реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• пределы использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• передача в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
• проведение капитального ремонта, с рассмотрением и принятием решений о сроке начала капитального ремонта, о необходимом объеме работ, стоимости материалов, о порядке финансирования ремонта, о сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

На мой взгляд отдельное голосование по дефектной ведомости выглядит как не соответствующее ЖК РФ, поскольку этот вопрос должен был рассматриваться в целом как вопрос о капремонте.

Здравствуйте, Константин.

Вопросов много, буду отвечать блоками.

1. Если собственников несколько в квартире (в помещении), то голосовать имеет право каждый, или по доверенности от остальных, в противном случае собственник голосует только своей долей. 

Тоже самое касается подсчета кворума.

Если проголосовавшие собственники обладают правами на жилые помещения более 50%, то кворум имеется.

Жилищный кодекс

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Здравствуйте.

Например: в повестки вывешено было 5 вопросов, в решении вообще не понятно сколько, некоторые вопросы объединены (вопрос 1 в решении, хотя в повести дня он двумя разными пунктами записан), под некоторыми вопросами несколько вариантов ответа.

Константин

Как указано в Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр “Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор”

16. Вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования. В случае если формулировка вопроса, по которому принимается решение на общем собрании, предусмотрена законодательством Российской Федерации, в протоколе указывается соответствующая формулировка. Не допускается включать в повестку дня общего собрания пункт «Разное», а также объединять в одной формулировке разные по содержанию вопросы. В случае если предметом вопроса, включенного в повестку дня, является рассмотрение какого-либо документа, указываются полное наименование и реквизиты данного документа.

Обращает внимание вопрос в бюллетене по видеокамерам, хотя в повестке его нет. Хотя на мой взгляд это не относится ни к текущему, тем более ни к капитальному ремонту помещения. В повестке значительно меньше вопросов, чем  в бюллетене. На мой взгляд это также нарушение. И 

2.Имело ли место быть такое собрание?

Константин

пока что формально да оно имело место быть. Другой вопрос, какие нарушения.

3.Сколько голосов нужно для принятия решений по вопросам? Особенно интересует вопрос про дефектную ведомость, сколько нужно голосов?

Судя по протоколу решения принимались проста если есть кворум и 50% за, решение принято.

Константин

Дефектная ведомость — это часть протокола и по ней такие же требования. 

4. Если квартира имеет 3-4 и более собственника (проверено, через Росреестр), то голосовать должен был каждый собственник если нет доверенности?

Константин

голосует каждый как собственник, ст. 48 ЖК РФ

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

5. Особенно интересная ситуация в доме 80 собственников, проголосовал 31 собственник, преподнесено так что проголосовала один представитель (член семьи) от квартиры. К сожалению, эти 31 собственника имеет 51,87% голосов. Получается кворум есть?

Константин

аналогично

Добрый день, Константин!

Согласно извещения о проведении общего собрания у Вас проводилось общее собрание членов ТСЖ.

В части несоответствия повестки извещения и протоколу коллеги уже указали.

Согласно положений пп. 1 ст. 181.5 ГК РФ 

Решение собрания ничтожно в случае 

 принято по вопросу, не включенному в повестку дня,

Вместе с тем, согласно протокола общего собрания членов инициатор подменил утверждение годового плана вопросами капитального ремонта.

Вопросы же капитального ремонта отнесены к исключительной компетенции собрания собтвенников помещений, а не членов ТСЖ (ст. 44, 145 ЖК РФ).

И это положение также делает пункт 2 повестки ничтожным по положениям пп. 3 ст. 181.5 ГК РФ

принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

Насчет кворума и доверенностей.

В силу ч. ч. 1.1 и. 3 ст. 146 ЖК РФ положения ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом. 

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. 

Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (ч. 1). Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Что же касается кворума, то согласно положений ч.3 ст. 145 ЖК РФ 

Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающиеболее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Количество членов товарищества всегда меньше количества собственников помещений.

Для объективного установления кворума, нужно истребовать в ТСЖ реестр членов товарищества. и копию протокола с бюллетенями для голосования. Тогда, после сверки и пересчета — можно говорить о конкретики в оспаривании по отсутствию кворума.

Полный разбор Вашего случая и обсуждение всех нюансов возможно в рамках отдельной полноценной услуги в чате. В формате «вопрос-ответ» полное понимание  ситуации у Вас может и не сформироваться. Можете обратиться ко мне либо иному юристу сайта.

Удачи!