Можно ли продать недострой как есть (не вводить в эксплуатацию) и тоже не платить НДФЛ?

Здравствуйте,  Александр.

Если хотите продать и участок и объект недвижимости на нем как незавершенное строительство, то объект незавершенного строительства нужно зарегистрировать в ЕГРН согласно статьи 131 ГК.

Срок владения объектом недвижимости в Вашем случае возникает с даты государственной регистрации права собственности на него.

Если не хотите его регистрировать, то просто укажите что на участке имеется незавершенный строительством и незарегистрированный объект, можете приложить схему его расположения.

При разделе земельного участка образуются новые участки и срок владения начинает течь заново в целях исчисления и уплаты НДФЛ согласно письма 

Министерства финансов Российской Федерации: Письмо № 03-04-05/30011 от 21.04.2021.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте, Александр.

Исходить следует прежде всего, исходя из того, что переход права к покупателю на дом не может быть зарегистрирован в ЕГРН до момента, пока сам дом не будет поставлен на кадастровый учет и не будут зарегистрировано право собственности на него, поскольку дома еще юридически и нет. Ввиду этого срок владения домом еще не начался, он и как предмет купли-продажи в качестве объекта недвижимости выступать не может.

Исходя из постановки вопроса

Когда можно продать готовый введённый в эксплуатацию дом без необходимости платить НДФЛ?
Александр

существует 2 варианта.

1. Вы не ставите дом на кадастровый учет и заключаете договор купли-продажи только на земельный участок. При этом в соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ,  доходы от продажи земельного участка освобождаются от налогооблажения через 5 лет с даты регистрации права на земельный участок в ЕГРН. При этом доходы от его продажи для целей налогооблажения Вы вправе уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение в 2018 г, либо на 1 млн.рублей — см. ст.220 НК РФ, пп.1 п.1, пп.1 и 2 п.2.

Указанный вариант возможен только в том случае, если не указывать в договоре дом. А уже сам покупатель после регистрации права на участок поставит дом на кадастровый учет и зарегистрирует права на него, как на созданный им самим. Не каждый на это пойдет.

2. регистрировать дом как объект недвижимости, то есть ставить на кадастровый учет и регистрировать права. В этом случае дата владения им начнется с даты регистрации права на него в ЕГРН — см. п.2 ст.8.1 ГК РФ

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Освобождение от налогооблажения возможно аналогично земельному участку — через 5 лет с даты возникновения права, или как уже указал коллега -через 3 года в случае, если жилой дом на дату его продажи будет единственным жильем. По данному вопросу см. Письмо Минфина РФ от 3 августа 2021 г. N 03-04-07/62054 Об определении минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Таким образом, даты владения земельным участком и домом будет в любом случае разные.

В случае продажи до истечения указанных сроков Вы также вправе применить налоговые вычеты, предусмотренные ст.220 НК РФ. Например — для уменьшения налогооблажения дома — на сумму документально подтвержденных расходов на его постройку, а доходы от продажи земельного участка — на 1 млн.рублей.

Если в данный момент изменить границы участка с соседями (соседи просят обменять им часть в одном месте на часть в другом месте), то будет ли получено новое свидетельство на землю и не пойдёт ли срок заново?
Александр

Срок владения будет вестись с даты регистрации права на вновь образованные земельные участки, но вычеты применимы как и на 1 млн.рублей, так и в размере расходов на приобретение участка в 2018 году (один из них)