Бизнес в подвале жилого дома

Добрый день.

Не ясно, что за подписи они собирают: по поводу использования общедомового имущества, или самого факта появления кафе.

Если первое, то использовать общее имущество собственников жилья вы можете только на основании согласия собственников.

Более того, использование нежилого помещения в жилом многоквартирном доме допускается при условии
обеспечения доступа к нему без использования помещений (общего подъезда, лестничных площадок), обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Для обеспечения такого доступа собственник помещения принимает меры к переустройству и перепланировке нежилого помещения, которые в дальнейшем должны обеспечивать соблюдение требований пожарной
безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные
установленные законодательством, в том числе требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. 

Таким образом, Вам необходимо обеспечить доступ к подвальному помещению доступа к нему без использования помещений (общего подъезда, лестничных площадок), обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Если второе, то они обратятся в компетентные органы, и вам опасаться нечего, если вы ваша деятельность законна, имеются соответствующая разрешительная документация, и выполняются требования СанПин.

Здравствуйте!

Вам следует правильно определить правовой статус данного подвального помещения и исходя из этого осуществлять оформление документов необходимых для размещения в доме кафе.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 02.03.2010 N 13391/09 ПО ДЕЛУ N А65-7624/2008-СГ3-14/13 «ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПОДВАЛЬНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, КАК ОТНОСЯЩИХСЯ ИЛИ НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ К ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫХ ДОМАХ, ДОЛЖЕН ОПРЕДЕЛЯТЬСЯ НА ДАТУ ПРИВАТИЗАЦИИ ПЕРВОЙ КВАРТИРЫ В ДОМЕ» дает разъяснение по вопросу какие подвалы относятся к общейдолевой собственности, а какие нет.

В Вашем случае, поскольку Вы приобрели право собственности на данное нежилое помещение, то соответственно оно уже не относится к общей долевой собственности, а является самостоятельным объектом недвижимости. Поэтому действие ст. 36 ЖК РФ не распространяется на Ваше подвальное помещение.

Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).

То есть, Вы обязаны помимо оплаты комунал. платежей, вносить оплату на содержание общего имущества дома ( коридоры, лестницы и т. д.).

В силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

По смыслу названных норм закона использование нежилого помещения в жилом многоквартирном доме допускается при условии обеспечения доступа к нему без использования помещений (общего подъезда, лестничных площадок), обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Для обеспечения такого доступа собственник помещения принимает меры к переустройству и перепланировке нежилого помещения, которые в дальнейшем должны обеспечивать соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленные законодательством, в том числе требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Таким образом, Вам обязательно необходимо обеспечить доступ к подвальному помещению доступа к нему без использования помещений (общего подъезда, лестничных площадок), обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Объекты нежилого фонда в жилых домах должны отвечать определенным санитарно-эпидемиологическим нормам с тем, чтобы не нарушать правила, установленные для содержания жилых помещений по микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующим и неионизирующим излучениям и т.д., в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания граждан.

Собственники, использующие нежилые помещения в жилых домах, обязаны соблюдать требования по обеспечению сохранности соответствующего жилого дома, его санитарно-технического и иного оборудования, бережно относиться к объектам благоустройства, не нарушать правила содержания жилого дома и придомовой территории, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования. Кроме того, деятельность граждан и юридических лиц по эксплуатации нежилых помещений не должна нарушать покой жильцов данного дома, посягать на здоровье граждан и среду обитания.

Таким образом, Вам потребуется соблюдатьшумовой режим, а также все установленные нормативно-правовыми актами требования к содержанию помещению в жилых домах.

Для получения разрешения на Открытие Кафе в Жилом Доме Вам необходимо обратиться в Роспотребнадзор г. Санкт-Петербурге

Список необходимых документов:1. Заявление о выдаче согласования на открытие предприятий питания, расположенных в подвальных и встроенно-пристроенных помещениях жилых домов, при рассмотрении проектной документации на размещение предприятий питания.
2. Копию документа, заверенную заявителем, о регистрации юридического лица или предпринимателя.
3. Копии документов, устанавливающих право владения помещением, предназначенным для осуществления услуг общественного питания, зарегистрированных в установленном порядке, заверенные заявителем.
4. Согласование префектуры административного округа города о размещении предприятия питания в жилом доме по заявленному адресу.
5. Проектную документацию, выполненную специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид (если иное не предусмотрено действующим законодательством) деятельности, с обязательными разделами:
— технологическая часть;
— защита от шума и запахов (гидро- и шумоизоляция);
— приточно-вытяжная вентиляция.
6. Копии заключений специально уполномоченных государственных органов о соответствии проектной документации требованиям санитарно-эпидемиологических, противопожарных правил и требованиям норм инженерно-технических мероприятий гражданской обороны, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций в установленной форме, заверенные заявителем.
7. Разрешение на проведение реконструктивных работ, выданное управлением градостроительного регулирования административного округа города.
8. Справку БТИ о состоянии здания, выписку из технического паспорта на здание.

Документы, которые необходимо предоставить для комиссионного обследования объектов (этот список документов более конкретный в отличие от предыдущих 8 пунктов):
9. Свидетельство о регистрации юридического лица или предпринимателя без образования юридического лица.
10. Документы, устанавливающие право владения помещением, предназначенным для осуществления услуг общественного питания, зарегистрированных в установленном порядке.
11. Документы об оформлении земельно-правовых отношений.
12. Выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план.
13. Проектная документация, согласованная в установленном порядке.
15. Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтных работ (распоряжение жилинспекции) и утвержденный акт о произведенном переустройстве.
16. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности переустройства помещений под предприятие питания, выполненное уполномоченной лицензированной организацией (ЛНИИТЭП, жилНИИпроект и др.). Чтобы получить информацию по стоимости необходимо предоставить поэтажный план в жилНИИпроект.
17. Санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии заявленного вида деятельности, работы, услуги государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам с приложением к нему ассортиментного перечня реализуемой (изготавливаемой) продукции.
18. Согласование о размещении объекта, выданное управлением по административному округу Главного управления МЧС России по г. Москве.
19. Акт осмотра каналов естественной вентиляции, выполненного специализированной организацией, имеющей лицензию на проведение данного вида работ.
(делают посреднические организации, имеющие аккредитацию Роспотребнадзора).
20. Разрешение на установку объекта наружной рекламы и информации, оформленное в установленном порядке.
21. Результаты обследования оформляются актом установленной формы (приложение 4 к Регламенту), который подписывается членами комиссии и выдается руководителю предприятия.

Заявление со всеми необходимыми документами организация представляет в Департамент или направляет в его адрес почтовым отправлением с уведомлением и описью вложения.
После подачи всех необходимых документов уполномоченное структурное подразделение Департамента при подготовке согласования проводит:
— проверку представленных документов на соответствие действующим нормативно-правовым актам Санкт-Петербурга и Российской Федерации;
— рассмотрение технологической части проекта на предмет соответствия заявленного типа предприятия его производственной вместимости, набору производственных, складских помещений и моечных отделений, соблюдения технологических потоков, оснащения и правильности расстановки торгово-технологического и холодильного оборудования, требований строительных и санитарных норм;
— рассмотрение разделов проекта: вентиляция и защита от шума на предмет соблюдения требований к вентиляции и звукоизоляции от жилого дома.
Срок рассмотрения документов – 30 дней. После подачи разрешительной документации производится комиссионное обследование объектов. В состав комиссии входят представители из Департамента потребительского рынка и услуг, префектуры административного округа города, управы района города, Управления Роспотребнадзора по городу (территориального отдела Управления Роспотребнадзора по г. СПб в административном округе), управления по административному округу Главного управления МЧС России по г. СПб, управления градостроительного регулирования административного округа г. СПб, Комитета рекламы, информации и оформления г. СПб, Государственной жилищной инспекции г.СПб.

Комиссия формируется Департаментом, стоимость сбора комиссии может быть известна после согласования технической части проекта.

Таким образом, перед тем как обратиться в Роспотребнадзор, Вам потребуется собрать все вышеуказанные документы в соответствующих инстанциях города СПб.

И не стоит забывать, что кафе  наподобие ночного клуба не получиться при Соблюдении выше сказанного !