Инвестиции в чужую землю

Здравствуйте Сергей Анатольевич!

Я думаю, Вам лучше создать простое товарищество для строительства здания. Простое товарищество не является юридическим лицом и не требует государственной регистрации. Ознакомится с законодательством по простому товариществу можно здесь: http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_62.html .

С примерной формой договора на строительство здания простым товариществом здесь: http://dbsd.ru/contracts/cooperation-contract/123.html .

 В самом договоре можно прописать все риски товарищей, условия и санкции за неисполнение обязательств.

Здравствуйте.

Планируется создание третьего юрлица (ООО, ЗАО — что для данного случая лучше?)-очень мало информации для решения вопроса о организационно-правовой форме будущего юр.лица.

Как правильно оформить договор по которому земля перейдет в новое юрлицо с дальнейшей регистрацией в регпалате? Не ясно каким образом вы хотите передать участок в новое юр.лицо. В случае купли продажи, можно заключить например, предварительный договор с отлагательным условием. Но пока юр.лица не существует заключать не с кем.

Как прописать риски старого собственника земли и возврат земли обратно в случае непоступления инвестиций? -возможно подписания протокола о намерениях. Чтобы подробнее определиться с этим вопросом нужно решить 2 вопрос о способе передачи участка.

Добрый день.

Рассмотрю на примере ООО, так как полагаю, что удобнее владеть долями в обществе, чем акциями. Проблем в оформлении меньше, да и по предстоящей реформе гражданского законодательства планируется исключение такой формы как ЗАО с перерегистрацией в ООО.

Вариант 1. Учреждение ООО с внесением учредителями в качестве вкладов земли и денег в пропорциональном размере. Регламентируется следующими нормами: 

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012, с изм. от 23.07.2013) «Об обществах с ограниченной ответственностью»

Статья 16. Порядок оплаты долей в уставном капитале общества при его учреждении

1. Каждый учредитель общества должен оплатить полностью свою долю в уставном капитале общества в течение срока, который определен договором об учреждении общества или в случае учреждения общества одним лицом решением об учреждении общества и не может превышать один год с момента государственной регистрации общества. При этом доля каждого учредителя общества может быть оплачена по цене не ниже ее номинальной стоимости.Не допускается освобождение учредителя общества от обязанности оплатить долю в уставном капитале общества.

2. На момент государственной регистрации общества его уставный капитал должен быть оплачен учредителями не менее чем наполовину.

3. В случае неполной оплаты доли в уставном капитале общества в течение срока, определяемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, неоплаченная часть доли переходит к обществу. Такая часть доли должна быть реализована обществом в порядке и в сроки, которые установлены статьей 24 настоящего Федерального закона.

Договором об учреждении общества может быть предусмотрено взыскание неустойки (штрафа, пени) за неисполнение обязанности по оплате долей в уставном капитале общества.

Доля учредителя общества, если иное не предусмотрено уставом общества, предоставляет право голоса только в пределах оплаченной части принадлежащей ему доли.

Статья 24. Доли, принадлежащие обществу

1. Доли, принадлежащие обществу, не учитываются при определении результатов голосования на общем собрании участников общества, при распределении прибыли общества, также имущества общества в случае его ликвидации.

2. В течение одного года со дня перехода доли или части доли в уставном капитале общества к обществу они должны быть по решению общего собрания участников общества распределены между всеми участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале общества или предложены для приобретения всем либо некоторым участникам общества и (или), если это не запрещено уставом общества, третьим лицам.

3. Распределение доли или части доли между участниками общества допускается только в случае, если до перехода доли или части доли к обществу они были оплачены или за них была предоставлена компенсация, предусмотренная пунктом 3 статьи 15 настоящего Федерального закона.

4. Продажа неоплаченных доли или части доли в уставном капитале общества, а также доли или части доли, принадлежащих участнику общества, который не предоставил денежную или иную компенсацию в порядке и в срок, которые предусмотрены пунктом 3 статьи 15 настоящего Федерального закона, осуществляется по цене, которая не ниже номинальной стоимости доли или части доли. Продажа долей или частей долей, приобретенных обществом в соответствии с настоящим Федеральным законом, в том числе долей вышедших из общества участников, осуществляется по цене не ниже цены, которая была уплачена обществом в связи с переходом к нему доли или части доли, если иная цена не определена решением общего собрания участников общества.

Продажа доли или части доли участникам общества, в результате которой изменяются размеры долей его участников, а также продажа доли или части доли третьим лицам и определение иной цены на продаваемую долю осуществляются по решению общего собрания участников общества, принятому всеми участниками общества единогласно.

5. Не распределенные или не проданные в установленный настоящей статьей срок доля или часть доли в уставном капитале общества должны быть погашены, и размер уставного капитала общества должен быть уменьшен на величину номинальной стоимости этой доли или этой части доли.

Как видите, при невнесении одним из учредителей своей доли в уставный капитал, его неоплаченная доля переходит к обществу, которое обязано продать ее участникам или третьим лицам либо уменьшить уставный капитал на сумму неоплаченной доли (или ее части). В итоге, если собственник земли внесет ее в уставный капитал нового общества, собственником земли станет новое общество, а прежний собственник будет иметь долю в этом новом обществе. Если принять во внимание, что второй учредитель может внести небольшую часть средств и тоже станет обладателем, пусть небольшой, но доли в новом обществе, он автоматически становится претендентом на землю, которую внес в качестве вклада второй учредитель. Кроме того, для собственника земли такой вариант становится совсем не интересным, так как для того, чтобы получить обратно свои права на землю, придется ликвидировать общество, либо обеспечивать, чтобы при его выходе из этого общества, ему был выделен именно этот земельный участок, а не другое имущество.

Вариант 2 более интересен. Применяем нормы: 

Статья 19. Увеличение уставного капитала общества за счет дополнительных вкладов его участников и вкладов третьих лиц, принимаемых в общество

1. Общее собрание участников общества большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия такого решения не предусмотрена уставом общества, может принять решение об увеличении уставного капитала общества за счет внесения дополнительных вкладов участниками общества. Таким решением должна быть определена общая стоимость дополнительных вкладов, а также установлено единое для всех участников общества соотношение между стоимостью дополнительного вклада участника общества и суммой, на которую увеличивается номинальная стоимость его доли. Указанное соотношение устанавливается исходя из того, что номинальная стоимость доли участника общества может увеличиваться на сумму, равную или меньшую стоимости его дополнительного вклада. Каждый участник общества вправе внести дополнительный вклад, не превышающий части общей стоимости дополнительных вкладов, пропорциональной размеру доли этого участника в уставном капитале общества. 

Дополнительные вклады могут быть внесены участниками общества в течение двух месяцев со дня принятия общим собранием участников общества решения, указанного в абзаце первом настоящего пункта, если уставом общества или решением общего собрания участников общества не установлен иной срок.

Не позднее месяца со дня окончания срока внесения дополнительных вкладов общее собрание участников общества должно принять решение об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества и о внесении в устав общества изменений, связанных с увеличением размера уставного капитала общества. При этом номинальная стоимость доли каждого участника общества, внесшего дополнительный вклад, увеличивается в соответствии с указанным в абзаце первом настоящего пункта соотношением.

2.1. Заявление о государственной регистрации предусмотренных настоящей статьей изменений в уставе общества должно быть подписано лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа общества. В заявлении подтверждается внесение в полном объеме участниками общества дополнительных вкладов или вкладов третьими лицами. В течение трех лет с момента государственной регистрации соответствующих изменений в уставе общества участники общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере стоимости невнесенных дополнительных вкладов.Указанное заявление и иные документы для государственной регистрации предусмотренных настоящей статьей изменений в связи с увеличением уставного капитала общества, увеличением номинальной стоимости долей участников общества, внесших дополнительные вклады, принятием третьих лиц в общество, определением номинальной стоимости и размера их долей и в случае необходимости с изменением размеров долей участников общества, а также документы, подтверждающие внесение в полном объеме участниками общества дополнительных вкладов или вкладов третьими лицами, должны быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, в течение месяца со дня принятия решения об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи либо внесения дополнительных вкладов участниками общества или третьими лицами на основании их заявлений.

2.2. В случае несоблюдения сроков, предусмотренных абзацем третьим пункта 1, абзацем пятым пункта 2 и пунктом 2.1 настоящей статьи, увеличение уставного капитала общества признается несостоявшимся.

3. Если увеличение уставного капитала общества не состоялось, общество обязано в разумный срок вернуть участникам общества и третьим лицам, которые внесли вклады деньгами, их вклады, а в случае невозврата вкладов в указанный срок также уплатить проценты в порядке и в сроки, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участникам общества и третьим лицам, которые внесли неденежные вклады, общество обязано в разумный срок вернуть их вклады, а в случае невозврата вкладов в указанный срок также возместить упущенную выгоду, обусловленную невозможностью использовать внесенное в качестве вклада имущество.

4. По решению общего собрания участников общества, принятому всеми участниками общества единогласно, участники общества в счет внесения ими дополнительных вкладов и (или) третьи лица в счет внесения ими вкладов вправе зачесть денежные требования к обществу.

В этом варианте логика такова: сначала создается общество в долях, соразмерно стоимости вносимых вкладов. Пусть уставный капитал его будет небольшим. После этого на общем собрании принимается решение об увеличении его уставного капитала за счет дополнительных вкладов: для одного это будут деньги, для второго — земля. Если один из участников не внесет свой вклад — признавать увеличение уставного капитала несостоявшимся и возвращать имущество участникам. В этом варианте рисков не получить землю обратно у собственника нет.

В рег. палате зарегистрировать несложно, предоставив решение общего собрания об увеличении уставного капитала.

Могу предоставить консультацию в чате, а также помочь с составлением документов. Удачи!

Здравствуйте!

Делать акционерное общество — дополнительная нагрузка по отчетности. 

Согласно ст. 92 Федерального закона «об ао» нужно раскрывать ФСФР: годовой отчет, годовую бухгалтерскую отчетность; проспект эмиссии ценных бумаг; сообщение о проведении общего собрани акционеров.

Раскрытие информации, в соответствии с п. 2 той же статьи, осуществляется обществом в объеме и порядке, которые установлены федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг. В соответствии со статьей 30 ФЗ «О рынке ценных бумаг», Положением о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг, утвержденным Приказом ФСФР РФ от 10.10.2006 г. № 06-117/пз-н, нужно регистрировать эмиссию акций, раскрывать устав и внутренние документы общества, сведения об аффилированных лицах и дополнительные сведения, например, сведения, которые могут оказать существенное влияние на стоимость ценных бумаг общества, о приобретении обществом более 20 процентов голосующих акций другого акционерного общества и адрес сайта в сети Интернет, на котором общество публикует годовой отчет и годовую бухгалтерскую отчетность. Все это нужно делать в установленные сроки, пропуск которых влечет для общества довольно большие штрафы. Для Вашего бизнеса АО неудобно. 

Если передать землю в уставный капитал нового ООО, то прежний владелец утратит право собственности на землю, потому как, в соответствии с п. 1 ст. 14 закона «об ооо», уставный капитал общества определяет минимальный размер его имущества. Земля станет имуществом нового общества, а получить ее (в виду возможного получения части земли кредиторами, если таковые появятся) после ликвидации, не говоря уже о банкротстве, если дело встанет, будет проблематично. 

Учредители не имеют прав на имущество общества, кроме случая ликвидации, могут только управлять обществом: голосовать по крупным сделкам и сделкам с заинтересованностью, получать часть прибыли (и то, если обязанность по распределению таковой предусмотрена в уставе, гарантия на получение дивидендов будет, в других случаях — нет) (ст. 8 закона «об ооо»).

Сейчас учредители юрлица-собственника контролируют земельный участок в силу сложившихся между ними отношений, а как только земля перейдет новому юрлицу, а предыдущий владелец станет его учредителем, контроль за землей уменьшится вдвое, потому как появляется еще один равноправный участник.

Под контролем я подразумеваю возможность влиять на невозможность отчуждения участка или распоряжения им иным образом. 

В частности, возникает риск того, что второй участник использует подложный протокол общего собрания об одобрении крупной сделки (ст. 46 закона «об ооо») — договора купли-продажи земельного участка и продаст ее, при условии, что новым директором нового юрлица будет его ставленник. Возможность подлога протокола довольно значимая — обычно его подписывают председатель общего собрания (то есть представитель одного из учредителей) и секретарь (любое лицо — даже не учредитель), поэтому возможность составления одностороннего протокола, в котором якобы выражается общее мнение участников есть. Он будет, естественно, незаконным, но надо будет его оспаривать.

Или передаст его в аренду (не крупная сделка, потому как нет обязательного признака — отчуждение, поэтому не требует одобрения общим собранием), аренда будет зарегистрирована, что порождает риск судебных разбирательств на этот счет.

Проще, не создавая никакого нового юрлица (излишняя сущность в этом мероприятии) заключить трехсторонний договор инвестирования строительства, в соответствии со ст. 8 закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», между собственником земли, вторым юрлицом — они будут соинвесторами и одновременно заказчиками — и подрядчиком (пп. 2 — 4 ст. 4 этого закона), в котором прописать обязанности по срокам внесения инвестиций (участка, денег), предусмотреть неустойки за нарушение обязанностей по перечислению денежных средств, чтобы стимулировать второго инвестора, конечно же, обязанности подрядчика по срокам строительства и обязанности по распределению долей в праве собственности на завершенный строительством объект. 

Здравствуйте!

Мое мнение, что
создание нового акционерного общества или осуществление совместной
инвестиционной деятельности влечет за собой больше рисков, отчетности и
возможностей злоупотреблением права участников.

В случае
необходимости «вливания» в общую деятельность с целью объединения своих вкладов
и имущества для получения большей прибыли, целесообразней заключить договора
простого товарищества, согласно которому  (договор о совместной деятельности) двое или
несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно
действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или
достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно ст.1042 ГК
РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе
деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а
также деловая репутация и деловые связи.

Вклады товарищей
предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого
товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища
производится по соглашению между товарищами.

Внесенное
товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права
собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с
имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

Пользование общим
имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении
согласия в порядке, устанавливаемом судом.

 При ведении общих дел каждый товарищ вправе
действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не
установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно
всеми участниками договора простого товарищества.

При совместном
ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.

Решения, касающиеся
общих дел товарищей, принимаются товарищами по общему согласию, если иное не
предусмотрено договором простого товарищества.

Порядок покрытия
расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей,
определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ
несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.

Соглашение,
полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих
расходов или убытков, ничтожно (ст.1045 ГК РФ).

Если договор
простого товарищества не связан с осуществлением его участниками
предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным
обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в
общее дело.

Прибыль, полученная
товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется
пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не
предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей.
Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно (ст.1048
ГК РФ).

Договор простого
товарищества прекращается вследствие:

объявления
кого-либо из товарищей недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно
отсутствующим, если договором простого товарищества или последующим соглашением
не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами;

объявления
кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом);

смерти товарища или
ликвидации либо реорганизации участвующего в договоре простого товарищества
юридического лица, если договором или последующим соглашением не предусмотрено
сохранение договора в отношениях между остальными товарищами либо замещение
умершего товарища (ликвидированного или реорганизованного юридического лица)
его наследниками (правопреемниками);

отказа кого-либо из
товарищей от дальнейшего участия в бессрочном договоре простого товарищества;

расторжения
договора простого товарищества, заключенного с указанием срока, по требованию
одного из товарищей в отношениях между ним и остальными товарищами,;

истечения срока
договора простого товарищества;

выдела доли
товарища по требованию его кредитора.

 При прекращении договора простого товарищества
вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются
предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено
соглашением сторон.

С момента
прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную
ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.

Раздел имущества,
находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав
требования осуществляется в порядке, установленном статьей 252
ГК РФ.

Товарищ, внесший в
общую собственность индивидуально определенную вещь, вправе при прекращении
договора простого товарищества требовать в судебном порядке возврата ему этой
вещи при условии соблюдения интересов остальных товарищей и кредиторов (ст.1050
ГК РФ).

Так, согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой
собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между
ними.

 Участник долевой собственности вправе
требовать выдела своей доли из общего имущества.

 При недостижении участниками долевой
собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или
выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном
порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в
натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба
имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет
право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой
собственности.

 Несоразмерность имущества, выделяемого в
натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле
в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или
иной компенсацией.

Выплата участнику
долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его
доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника
незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного
интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия
этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить
ему компенсацию.