Признание договора приватизации недействительным
Мы, четверо взрослых детей - наследников по завещанию собственности родителей (3-х-комнатной квартиры во Владикавказе) обращаемся со следующим вопросом. Родители (папа 1914г., мама 1920 года рождения) приватизировали квартиру 10.01.1993 г. На тот момент в квартире, кроме родителей, были прописаны, но не проживали, сноха (жена одного из сыновей) и двое ее детей 5-ти и 7-и лет. После смерти отца (единственного собственника квартиры) в сентябре 1993 года договор приватизации переписали на маму и она стала единственной собственницей приватизированной квартиры. После смерти мамы в марте 2008 года, мы, четверо ее детей, по завещанию нашей матери вступили в права наследства. Но сноха и ее дети (теперь им 27 и 25 лет) оспаривают наши права на наследство. 25.10.2013 они подали иск на признание договора приватизации от 10.01.1993 г. недействительным, поскольку в момент приватизации они (на тот момент несовершеннолетние дети) не были включены в число собственников. Как известно, до середины 1993 года приватизация гражданами жилых помещений осуществлялась в России совершенно официально без обязательного включения в число собственников несовершеннолетних детей, так как нормы закона о приватизации прямо не предусматривали такого правила, а нормы жилищного кодекса о равных правах на жилое помещение совершеннолетних и несовершеннолетних членов семьи нанимателя не учитывались.
Сноха и ее дети никогда не жили в спорной квартире. Дети не ходили в дет. сад и не учились в школе во Владикавказе. Сноха, соответственно, никогда не платила за квартиру. Они постоянно проживали в г. Краснодаре, там дети учились в школе, а затем в институте, там они проживают и по настоящее время. Прописаны все трое по-прежнему в спорной квартире.
Если суд признает договор приватизации недействительным, кто вправе стать участником новой приватизации квартиры, кроме не включенных ранее детей? Имеет ли право на приватизацию квартиры сноха, которая за 20 лет никогда не обращалась за восстановлением своих прав на квартиру? Имеем ли право мы, четверо детей-наследников по завещанию мамы, вместо нее (поскольку мамы с 2008 г. нет в живых) быть участниками новой приватизации этой квартиры?
Все время, со дня смерти нашего отца в сентябре 1993 года, я, одна из дочерей, проживая во Владикавказе, оплачиваю все коммунальные и прочие платежи по квартире.
Заранее спасибо за ответы!
С уважением, Лариса.
В данном случае можно говорить о признании договора приватизации недействительным в части, а именно в части не включения в него несовершеннолетних, которые были прописаны (на тот момент) и имели право пользования жилым помещением, несмотря на то что в нем не проживали. Это в данном случае значения не имеет, поскольку не доказано, что они утратили это право.
В 1993 году согласно Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации» детей можно было не включать в договор приватизации. от их имени выступали законные представители, которые и отказывались от участия в приватизации.
В данной ситуации от участия в приватизации за себя и детей отказалась добровольно сноха.
В последствии после внесения изменений в Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 стало обязательным включение в приватизацию детей до 14 лет.
Закон в этой части обратной силы не имел, т.е. автоматически сделки недействительными не стали.
Законные представители, или сами дети достигшие совершеннолетия и в течение 3-лет обращались с исками о признании сделок по приватизации недействительными.
В данной ситуации срок давности следует исчислять с 2008 года после смерти собственника.
На этот момент оба ребенка были уже совершеннолетние и не могли не знать, что в приватизации они не участвовали. До этого времени об этом знала сноха, которая имела возможность оспорить сделку. Однако, она этого не сделала, равно как и дети.
В настоящий момент иск подан к администрации города и наследникам.
Администрация будет доказывать, что приватизация в 1993 году была законной, т.к. это позволял Закон.
Наследникам же следует заявить письменное ходатайство о применении срока исковой давности.
Если же суд по какой то причине посчитает, что срок исковой давности не пропущен или восстановит его, то я бы стал доказывать, что сноха добровольно отказалась от участия в приватизации.
Закон позволял провести приватизацию в отсутствии детей, поэтому права детей не были нарушены. Наследники в приватизации не участвовали, поэтому ответчиками признаны быть не могут. Иск необходимо было подавать к лицам участвующим в приватизации и администрации. А администрация в свою очередь будет доказывать законность приватизации.
Таким образом, приватизацию квартиры полностью признана недействительной быть не может. Только в части.
И то это будет очень смелое решение суда, которое вышестоящий суд отменит.
С 99% уверенностью могу сказать, что суд применит срок исковой давности.
«Если суд признает договор приватизации недействительным»
В этом случае детям будет принадлежать по 1/4 доли в праве каждому, а остальные 1/2 доли в праве, т.е. пол квартиры распределится между всеми наследниками, принявшими в настоящее время наследство.
Признание сделки по приватизации недействительной полностью, т.е. с переводом квартиры в муниципальный жилищный фонд нереально, т.к. нет лиц, участвовавших в приватизации.
И потому, что в части приватизации квартиры родителями нарушений не было допущено, соответственно и признавать сделку по приватизации полностью недействительной оснований нет.