Риски при приобретении земельного участка

Question

Добрый день! Собираюсь приобрести дачный участок 61:46:0012804:1891 через торги по банкротству. Согласно выписки из ЕГРН, у зем. участка (ЗУ) есть адрес: Российская Федерация, Ростовская область, г. Батайск, ДНТ Труд, ул. 9-я Линия, 675. При изучении информации и после самостоятельного выезда на место, обнаружил следующие обстоятельства / риски: 1. на земельном участке расположен не большой кирпичный домик / если есть дом, он теоретически мог быть отчужден, что может вызвать спор о правомерности продажи ЗУ без расположенного на нем строения 2. на заборе приобретаемого участка значится номер 673, а не 675 / риск признания сделки не действительной из-за несовпадения почтового адреса 3. согласно данным ФИАС (Федеральной Информационной Адресной Системы) fias.nalog.ru , указанному выше земельному участку с поименованным кадастровым номером, адрес не присвоен, однако по данным той же ФИАС, зарегистрирован дом с искомым адресом: Ростовская область, г. Батайск, ДНТ Труд, ул. 9-я Линия, 675 (кадастровый номер отсутствует) / риск оспаривания сделки из за несовпадения почтового адреса либо из за того, что адрес не был присвоен или присвоен не корректно или по прочим обстоятельствам. Не понятно, что первично при приобретении ЗУ – почтовый адрес или геокоординаты ростреестра (т.е. кадастровый номер). Необходимы комментарии относительно существенности обозначенных рисков либо прочих рисков, не обозначенных мной.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Алексей. Согласно данным публичной кадастровой карты указанный Вами земельный участок относится к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования допускающим строительство индивидуального жилого дома. Объект недвижимости Вид: Земельный участок Кадастровый номер: 61:46:0012804:1891 Кадастровый квартал: 61:46:0012804 Адрес: Российская Федерация, Ростовская область, г. Батайск, ДНТ Труд, ул. 9-я Линия, 675 Площадь уточненная: 650 кв. м Статус: Учтенный Категория земель: Земли населённых пунктов Разрешенное использование: ведение дачного хозяйства с правом возведения жилого дома Форма собственности: Частная собственность Кадастровая стоимость: 177 456,5 руб. По данным публичной кадастровой карты жилой дом на участке на кадастровом учете не стоит. Но, это не исключает, что на него могло быть оформлено право собственности, что косвенно подтверждается Вашими сведениями о присвоении адреса дому. Приобретение участка без дома рисковано, так как собственник дома может оспорить сделку или требовать от Вас предоставления права пользования участка под домом согласно статьи 35 Земельного кодекса РФ. То что на заборе написан другой номер может свидетельствовать о том, что Вы осматривали другой участок, либо что надпись на заборе ошибочна. Как вариант, найти прошлого владельца участка и у него выяснить сведения по дому. Желательно конечно градостроительный план земельного участка получить, на нем будет указаны параметры разрешенного строительства на участке. С уважением! Г.А Кураев

Дмитрий Квон · Answer

Алексей, здравствуйте! 1. на земельном участке расположен не большой кирпичный домик / если есть дом, он теоретически мог быть отчужден, что может вызвать спор о правомерности продажи ЗУ без расположенного на нем строения Если строение/дом является недвижимым имуществом, то да. Теоретически оспаривать могут. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу, что влечет последствия, предусмотренные ст. 168 ГК РФ Однако, есть большая вероятность, что это может быть, самовольная постройка. В этом нужно разобраться. Запросить дополнительные сведения у арбитражного управляющего. 2. на заборе приобретаемого участка значится номер 673, а не 675 / риск признания сделки не действительной из-за несовпадения почтового адреса 3. согласно данным ФИАС (Федеральной Информационной Адресной Системы) fias.nalog.ru, указанному выше земельному участку с поименованным кадастровым номером, адрес не присвоен, однако по данным той же ФИАС, зарегистрирован дом с искомым адресом: Ростовская область, г. Батайск, ДНТ Труд, ул. 9-я Линия, 675 (кадастровый номер отсутствует) / риск оспаривания сделки из за несовпадения почтового адреса либо из за того, что адрес не был присвоен или присвоен не корректно или по прочим обстоятельствам. Не понятно, что первично при приобретении ЗУ – почтовый адрес или геокоординаты ростреестра (т.е. кадастровый номер). На мой взгляд, что для сделки первичным является кадастровый номер и наличие выделенных границ земельного участка. Из этого предмет сделки возможно идентифицировать. Все возникшие вопросы относительно адреса вы можете задать арбитражному управляющему. Исходя из сведений кадастровой карты границы определены, межевание осуществлено. Другой вопрос, что вам нужно проверить расположение ЗУ не по адресу, а определить точки (геокоординаты) в натуре. Ведь они могут не совпадать. С уважением, юрист Квон Дмитрий Викторович.